Daugiabučių gyvenamųjų namų savininkų bendrijos pirmininkas yra svarbus asmuo, atsakingas už bendrijos veiklos organizavimą ir jos tikslų įgyvendinimą. Jis atstovauja bendrijai ir atsako už jos veiklą. Šiame straipsnyje aptarsime pagrindines bendrijos pirmininko pareigas, atsakomybę ir iššūkius, su kuriais jam tenka susidurti.
Bendrijos valdymo būdai ir organai
Butų savininkai bendrąją dalinę nuosavybę gali valdyti keliais būdais:
- Steigdami bendriją.
- Sudarydami jungtinės veiklos sutartį.
- Skirdami bendrojo naudojimo objektų administratorių.
Bendrijos steigimo tikslas - kartu valdyti, naudoti ir prižiūrėti butų savininkams priklausančias patalpas. Aukščiausiasis bendrijos organas yra bendrijos narių visuotinis susirinkimas, kuris keičia bendrijos įstatus, renka ir atšaukia bendrijos pirmininką (valdybos narius), priima sprendimus dėl bendrijos administravimo būdo, nustato bendrijos pirmininko darbo užmokestį ir kt. Bendrijos valdymo organai yra valdyba ir (arba) bendrijos pirmininkas. Kai bendrijoje valdyba nesudaroma, valdybos kompetencijai priskirtas funkcijas atlieka bendrijos pirmininkas.
Bendrijos pirmininko rinkimas ir atšaukimas
Pagal įstatymus, bendrijos pirmininku renkamas fizinis asmuo, atitinkantis bendrijos įstatuose nustatytus reikalavimus. Jeigu bendrijos nariai nusprendžia bendrijos pirmininku rinkti asmenį, kuris neturi buto ar kitų patalpų tame (tuose) pastate (pastatuose), kurio (kurių) bendrojo naudojimo objektams valdyti įsteigta bendrija, bendrijoje sudaromas kolegialus valdymo organas - valdyba.
Bendrijos pirmininką renka ir iš pareigų atšaukia, tvirtina bendrijos pirmininko pareigybės aprašymą ir nustato bendrijos pirmininko darbo užmokestį visuotinis susirinkimas (įgaliotinių susirinkimas) bendrijos įstatuose nustatyta tvarka 3 metų laikotarpiui. Bendrijos pirmininko kadencijų skaičius neribojamas. Darbo sutartį su bendrijos pirmininku, šios sutarties pakeitimus (darbo sutarties nutraukimą) pasirašo visuotinio susirinkimo (įgaliotinių susirinkimo) įgaliotas asmuo. Su bendrijos pirmininku sudaroma terminuota darbo sutartis kadencijos laikotarpiui.
Bendrijos pirmininkas pradeda eiti pareigas nuo išrinkimo dienos, jeigu su juo sudarytoje darbo sutartyje nenustatyta kitaip. Svarbu pažymėti, kad bendrijos valdymo organai (bendrijos pirmininkas, valdybos nariai) privalo būti įregistruoti Juridinių asmenų registre. Kol tai nepadaryta, jie yra išrinkti de facto, bet nėra valdymo nariai de jure, todėl jų teisės yra ribotos.
Atsistatydinimas ir naujo pirmininko rinkimas
Iki bendrijos pirmininko kadencijos pabaigos arba gavus bendrijos pirmininko rašytinį pranešimą apie atsistatydinimą iš pareigų, visuotinis susirinkimas (įgaliotinių susirinkimas) turi išrinkti naują bendrijos pirmininką. Apie atsistatydinimo ketinimą pirmininkas turi pranešti ne vėliau kaip prieš 20 kalendorinių dienų raštu visuotiniam susirinkimui (įgaliotinių susirinkimui) arba bendrijos valdybai, jeigu ji sudaryta.
Jeigu bendrijos pirmininkas neišrenkamas per 6 mėnesius nuo bendrijos pirmininko kadencijos pabaigos arba nuo bendrijos pirmininko atsistatydinimo iš pareigų dienos ir nėra pradėta bendrijos likvidavimo procedūra, bet kuris bendrijos narys (įgaliotinis) turi teisę kreiptis į savivaldybės vykdomąją instituciją dėl bendrijos likvidavimo ir bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektų administratoriaus skyrimo.
Kai vienasmenis bendrijos valdymo organas - bendrijos pirmininkas negali eiti savo pareigų, bendrijos įstatuose nustatyta tvarka šias pareigas gali laikinai, iki naujo bendrijos pirmininko išrinkimo, eiti vienas iš bendrijos narių.
Pagrindinės bendrijos pirmininko pareigos ir atsakomybės
Bendrijos pirmininkas savo veikloje vadovaujasi Lietuvos Respublikos Daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymu, Vyriausybės nutarimais, kitais teisės aktais ir bendrijos įstatais. Jis atsako už tinkamą bendrijos veiklos organizavimą ir jos tikslų įgyvendinimą. Pagrindinės jo pareigos apima:
- Bendrijos veiklos organizavimas ir jos tikslų įgyvendinimas.
- Darbuotojų priėmimas į darbą ir atleidimas, darbo sutarčių sudarymas ir nutraukimas, paskatinimų ir nuobaudų skyrimas.
- Metinių finansinių ataskaitų ir bendrijos veiklos metinės ataskaitos rengimas. Bendrija gali nuspręsti atlikti bendrijos finansinį auditą, tuomet pirmininkas sudaro sutartį su audito įmone.
- Informacijos ir dokumentų teikimas visuotiniam susirinkimui (įgaliotinių susirinkimui) įstatymo nustatytais atvejais arba susirinkimo prašymu, bei butų ir kitų patalpų savininkams jų prašymu.
- Bendrijos narių sąrašo sudarymas ir tvarkymas, kuriame turi būti nurodyti bendrijos narių ar jų atstovų kontaktiniai duomenys (vardas, pavardė, adresas korespondencijai ir (arba) elektroninio pašto adresas, telefono numeris). Bendrijos pirmininkas privalo ne rečiau kaip kartą per metus patikrinti, ar nepasikeitė savininkai, ar nepasikeitė jų butų (patalpų) plotai, pagal kuriuos proporcingai skaičiuojami mokesčiai (įnašai).
- Bendrojo naudojimo objektų aprašo sudarymas ir tvarkymas.
- Pastato (-ų), jo (-ų) priklausinių ir pastato (-ų) bendrojo naudojimo objektų techninės priežiūros organizavimas, šios priežiūros dokumentų parengimas, pildymas ir tvarkymas.
- Bendrojo naudojimo žemės sklypo (-ų) naudojimas ir tvarkymas pagal įstatymų ir kitų teisės aktų reikalavimus.
- Pastato (-ų) bendrojo naudojimo objektų atnaujinimo metinių ir ilgalaikių planų projektų parengimas ir jų pateikimas visuotiniam susirinkimui (įgaliotinių susirinkimui) (valdybai).
- Butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų kaupiamųjų lėšų sąskaitos tvarkymas ir šių lėšų naudojimas pagal paskirtį.
- Bendrijos metinių pajamų ir išlaidų sąmatos sudarymas ir jos pateikimas visuotiniam susirinkimui (įgaliotinių susirinkimui) (valdybai).
- Prašymų, skundų ir kitų dokumentų registravimas ir nagrinėjimas bendrijos įstatuose nustatyta tvarka. Per 10 darbo dienų nuo buto ar kitų patalpų (pastato) savininko kreipimosi gavimo dienos pirmininkas privalo suteikti išsamią informaciją apie bendrijos organų sprendimus, bendrijos turtą, kaupiamąsias lėšas, įmokas ir kitus privalomus mokėjimus, susijusius su bendrijos veikla.
- Bendrojo naudojimo objektų priežiūra, jų išsaugojimas, išlaikymas, eksploatacija. Jei pirmininkas pats neturi atitinkamų atestatų, samdo darbuotoją arba sudaro sutartį su paslaugų teikėju.
- Užtikrinti, kad pirmininkas turėtų prieigą prie bendrojo naudojimo patalpų ir galėtų ją suteikti darbuotojams, kai to reikia.
- Bendruomenės turto apsauga, normalių ir sveikų darbo sąlygų sukūrimas.
- Visuotinių narių susirinkimų šaukimas.
- Įgaliojimų išdavimas savo kompetencijos ribose.
- Bendruomenės duomenų ir dokumentų pateikimas Juridinių asmenų registrui.
- Bendruomenės sąskaitų atidarymas ir uždarymas.
Atsakomybė už pareigų nevykdymą ir padarytą žalą
Bendrijos pirmininkas atsako už jam visuotinio susirinkimo (įgaliotinių susirinkimo) pavestų ir teisės aktuose nustatytų funkcijų tinkamą atlikimą. Jis privalo atlyginti bendrijai nuostolius, atsiradusius dėl jo sprendimų, priimtų pažeidžiant Lietuvos Respublikos įstatymus, taip pat bendrijos įstatus.
Jeigu bendrijos pirmininkas pažeisdamas įstatymus ar bendrijos įstatus atlieka veiksmus, kuriais bendrijai padaroma žalos (iššvaistomos bendrijos lėšos, sudaromi neteisėti sandoriai ir pan.), bendrijai padarytą žalą (nuostolius) privalo atlyginti bendrijos pirmininkas.
Informacijos teikimas ir savininkų teisės
Daugiabučių namų savininkų bendrijos turėtų palengvinti butų savininkų teisių ir interesų įgyvendinimą. Butų savininkai turi teisę gauti informaciją apie nustatytas įmokas bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektams išlaikyti ir išsaugoti (remontuoti), kaupiamąsias lėšas pastatui atnaujinti, taip pat apie kitas su pastato priežiūra ir naudojimu susijusias įmokas. Butų savininkai, kurie kartu yra ir bendrijos nariai, papildomai turi teisę gauti informaciją bendrijos veiklos ir valdymo klausimais.
Bendruomenės buveinėje turi būti visų bendruomenės narių sąrašas, su kuriuo turi teisę susipažinti kiekvienas bendruomenės narys. Svarbiausia, kad pirmininkas turėtų reguliariai teikti ataskaitas apie bendrijos finansinę padėtį, planuojamus darbus ir išlaidas, užtikrindamas skaidrumą.
Jeigu kyla pagrįstų klausimų anksčiau nei bus atsiskaityta, konkrečiai ir aiškiai suformuluotus klausimus reikėtų raštu pateikti bendrijos pirmininkui. Jeigu klausimas kartojasi, galima nurodyti, kad į jį buvo atsakyta. Jeigu asmuo skubiai nori kažkokios informacijos, jis turėtų aiškiai nurodyti teisėtą tikslą, kam jam tos informacijos reikia (atsižvelgiant į duomenų apsaugą).
Butų savininkai susiduria su situacija, kai bendrijos pirmininkas jų prašymą tiesiog ignoruoja. Tokiu atveju, suėjus minėtam 10 darbo dienų terminui, per kurį turėjo būti pateiktas atsakymas, bendrijos pirmininko neveikimą galima apskųsti teismui. Teismo sprendimas, įpareigojantis bendrijos pirmininką pateikti buto savininkui informaciją, bus privalomas vykdyti, o už sprendimo nevykdymą gali būti skirta bauda.
Bendrijos pirmininko atlyginimas
Bendrijos pirmininko atlyginimo dydį nustato ir pakeitimus inicijuoja visuotinis susirinkimas. Pats bendrijos pirmininkas negali savavališkai pasikelti sau atlyginimo. Atlyginimas yra susitarimo dalykas, t.y. reikia susitarti, už kiek asmuo vykdys pareigas ir kiek bendrijos nariai sutinka už tai jam mokėti.
Pagal įstatymus, bendrijos pirmininkas gali dirbti neatlygintinai, jei to pageidauja pats ir su tuo sutinka gyventojų susirinkimas. Vis dažniau gyventojai renkasi skirti simbolinį arba fiksuotą atlyginimą, kad paskatintų žmogų imtis šių funkcijų atsakingai ir ilgalaikėje perspektyvoje.
Bendrijos pirmininką galima įdarbinti ne pilnu, bet daliniu etatu ar net vienai, dviem valandoms per dieną ar per savaitę. MMA nėra privalomas. Tačiau, įdarbinus nepilnu etatu asmenį, kuris niekur kitur nedirba (nemoka mokesčių Sodrai), mokesčius reikės mokėti nuo MMA, atsižvelgiant į nustatytas Sodros normas.
Atlyginimo pavyzdys ir vidutiniai dydžiai
Pavyzdžiui, bendrija turi 60 butų, kiekvienas moka po 20 € mėnesinį bendrijos mokestį. Iš viso per mėnesį surenkama 1200 €. Gyventojai nusprendžia, kad 10 % nuo šios sumos bus skiriama administravimui - t. y. 120 €. Iš šios sumos 100 € skiriama pirmininko atlyginimui, o likę 20 € - buhalterio paslaugoms. Taip atlygis proporcingas bendrijos pajamoms ir darbo apimčiai.
Pagal viešai prieinamus duomenis, vidutinis bendrijos pirmininko atlyginimas Lietuvoje svyruoja nuo 100 iki 400 eurų per mėnesį, priklausomai nuo namo dydžio ir miesto. Svarbiausi dokumentai, reglamentuojantys atlygio skyrimą, yra: Daugiabučių namų savininkų bendrijų įstatymas; Darbo kodeksas (jei pirmininkas dirba pagal darbo sutartį); Mokesčių administravimo įstatymas (dėl deklaravimo ir įmokų); Bendrijos įstatai - jei juose numatyta konkreti atlygio nustatymo ar peržiūros tvarka. Laikantis šių dokumentų užtikrinamas teisinis aiškumas, skaidrumas ir išvengiama ginčų dėl finansinių sprendimų.
Ginčų sprendimas ir atsakomybė už bendrijos veiklą
Jeigu manote, kad bendrijos pirmininkas pažeidžia jūsų teises ir teisės aktus, siūlytina pirmiausia kreiptis į jį raštu - paprašyti jo paaiškinimo ir jums aktualios informacijos, pareikalauti nesielgti netinkamai. Taip pat galite į tai atkreipti bendrijos valdybos narių dėmesį, jeigu manote, kad reikia - ir bendrijos revizoriaus.
Jeigu per protingą laiką (per dvi savaites nuo prašymo įteikimo) negaunate jokio paaiškinimo arba jeigu paaiškinimas jūsų netenkina, arba bendrijos pirmininkas nevykdo teisės aktais jam priskirtų pareigų, skundą galima parašyti savivaldybei (įteikti laisvos formos rašytinį skundą). Savivaldybės darbuotojai atliks patikrinimą, gali įpareigoti bendrijos pirmininką įvykdyti tam tikrus veiksmus, gali net skirti nuobaudą. Savivaldybės specialistai turėtų tirti ir garažų bendrijų skundus, kadangi Bendrijų įstatymo 20 straipsnyje rašoma apie bendrijas bendrai.
Kiekvienas buto savininkas, nesutinkantis su bendrijos valdymo organo priimtu sprendimu, turi teisę kreiptis į teismą ginčydamas tokį sprendimą, pavyzdžiui, jeigu pirmininkas viršija savo kompetenciją priimdamas sprendimus arba sprendimas priimamas pažeidžiant susirinkimo sušaukimo ar balsų skaičiavimo tvarką.
Piktnaudžiavimas pareigomis yra viena didžiausių problemų, su kuria gali susidurti bendrijos gyventojai. Pirmininko atsakomybė yra tiesiogiai susijusi su gyventojų aktyvumu. Pasyvumas bendrijoje leidžia atsirasti piktnaudžiavimams ar netinkamam valdymui. Kai bendrijos pirmininkas atsakingai atlieka savo pareigas, o gyventojai aktyviai dalyvauja veikloje, sukuriama tvari ir skaidri bendruomenės valdymo sistema. Sąžiningas daugiabučio valdymas nėra vieno žmogaus atsakomybė - tai bendruomenės ir pirmininko bendradarbiavimo rezultatas.
Renovacijos metu kylančios problemos
Renovacijos metu bendrijos pirmininkas yra atsakingas už bendrijos veiklos organizavimą, atsakymus į iškilusius klausimus, projektuotojų perspėjimą dėl pakeistų langų ar radiatorių butuose. Pirmininkas, žinoma, negali būti visų sričių specialistas, tačiau jis yra tarpininkas tarp savininkų ir paslaugas teikiančių asmenų, organizuojantis bendrijos veiklą.
Bendrija privalo vykdyti bendrojo naudojimo objektų priežiūrą, toks yra bendrijos veiklos pagrindinis tikslas. Pastato bendrojo naudojimo objektai pirmiausia yra bendrosios pastato konstrukcijos - pamatai, visos laikančiosios sienos ir kolonos, išorinės sienos ir vidinės pertvaros, atskiriančios bendrojo naudojimo patalpas.
Jeigu bendrija yra išsinuomojusi arba įsigijusi sklypą prie (aplink) namą, ji turi jį prižiūrėti. Priežiūrą, kaip ir visą kitą bendrijos veiklą, organizuoja bendrijos pirmininkas (valdyba) - vadovaujantis patvirtintu biudžetu samdomi takų šlavėjai, žolės pjovėjai, želdinių genėtojai ir pan. Pastato apžiūrų metu (bendrija privalo organizuoti technines apžiūras) specialistai įprastai nurodo, jeigu medžiai ar krūmai auga per arti pastato, teikia dėl to rekomendacijas.
Dažniausiai užduodami klausimai
Atsakymus į dažniausiai kylančius klausimus pateikia advokatė Olita Remeikė ir Lietuvos būsto rūmų prezidentė Daiva Matonienė.
| Klausimas | Atsakymas |
|---|---|
| Ar privaloma mokėti atlyginimą bendrijos pirmininkui? | Ne, jei pats to pageidauja ir gyventojai tam pritaria balsavimu. |
| Kokio dydžio atlyginimas gali būti? | Vidutiniškai - nuo 100 iki 400 eurų per mėnesį, priklausomai nuo namo dydžio ir atsakomybės lygio. |
| Ar galima keisti atlyginimo dydį? | Taip, atlygio suma gali būti keičiama ar peržiūrima bet kuriuo metu, jei to reikalauja situacija, gyventojų susirinkimo sprendimu. |
| Kas nutinka, jei atlygis mokamas neteisėtai? | Tokie mokėjimai laikomi neteisėtais. |
| Ar gali pirmininkas įdarbinti savo giminaitį sekretoriumi dokumentų tvarkymui? | Metinę bendrijos pajamų ir išlaidų sąmatą (biudžetą) tvirtina bendrijos narių visuotinis susirinkimas. Jeigu pirmininkas nori įdarbinti giminaitį ir dalintis atlyginimu, tai turi būti suderinta ir patvirtinta visuotiniame susirinkime. |
| Kas atsakingas už aplinką aplink namą? | Jeigu bendrija yra išsinuomojusi arba įsigijusi sklypą prie (aplink) namą, ji turi jį prižiūrėti. Priežiūrą organizuoja bendrijos pirmininkas (valdyba). |
| Į ką kreiptis dėl bendrijos pirmininko nekorektiško elgesio? | Pirmiausia - raštu kreiptis į pirmininką, valdybos narius ar revizorių. Jei negaunate paaiškinimo ar jis netenkina, kreipkitės į savivaldybę. |
| Ar pirmininkas atsakingas už namo priežiūrą renovacijos metu? | Bendrijos pirmininkas organizuoja bendrijos veiklą, atsako už jos tikslų įgyvendinimą ir yra tarpininkas tarp savininkų ir paslaugas teikiančių asmenų. Jis turi atsakyti į klausimus ir perspėti projektuotojus dėl pakeitimų butuose. |
| Ką daryti, jei bute per sieną skverbiasi vanduo, o pirmininkas atsisako remontuoti? | Bendrija privalo vykdyti bendrojo naudojimo objektų priežiūrą, įskaitant laikančiasias sienas ir pamatus. Jei pirmininkas nesiima veiksmų, kreipkitės į savivaldybę ar į teismą. |
| Į ką kreiptis dėl pirmininko savivaliavimo renkantis rangovus už didesnę kainą? | Pirmiausia - paprašyti pirmininko ir valdybos paaiškinimo. Taip pat galima kreiptis į revizorių arba savivaldybę. |
| Kaip perduodami dokumentai ir daiktai keičiantis pirmininkams? | Perduodama pasirašant perdavimo-priėmimo aktą. Akte turi būti parašyta, kada, kas, kam, kokiu pagrindu ir ką perduoda. |
| Ką daryti, kai bendrijos pirmininkas piktnaudžiauja alkoholiu ir neatlieka savo funkcijų? | Skundą galima parašyti savivaldybei. |
| Ar būtina viešai skelbti kiekvieno bendrijoje dirbančio asmens duomenis? | Bendrijos valdymo organai yra išrinkti atstovauti visiems bendrijos nariams ir savininkams, todėl jie turi teisę gauti informaciją apie bendrijos veiklą ir finansus, atsižvelgiant į asmens duomenų apsaugos reikalavimus. |
| Ką daryti, jei pirmininkas renka mokesčius grynaisiais ir neišduoda kvitų? | Reikėtų paraginti bendrijos pirmininką tinkamai organizuoti bendrijos veiklą, reikalauti atidaryti banko sąskaitas ir organizuoti buhalterinę apskaitą. Jeigu pirmininkas nevykdo pareigų, svarstyti galimybę rinkti kitą asmenį arba kreiptis į savivaldybę. |
tags: #bendrijos #pirmininko #pareigos #ir #baudos