Nagrinėjame, kaip apmokestinamos nuomos pajamos, kai nuomojamas nekilnojamasis turtas - gyventojams ir įmonėms, fiziniams asmenims ir juridiniams asmenims, trumpalaikė ir ilgalaikė nuoma, bei kokie mokesčiai gali būti taikomi skirtingose situacijose. Šiame tekste kartojami ir perskirstomi svarbiausi faktai iš pateikto черновика, pritaikant juos nuosekliam ir išsamumą užtikrinančiam vadovui apie GPM mokėjimą nuomojant turtą.
Nuo ko pradėti: ar nuoma yra individuali veikla?
Nekilnojamojo turto nuoma nelaikoma individualia veikla, todėl registruoti šios veiklos nereikia. Gyventojai gali nuomoti gyvenamosios paskirties turtą ir rinktis dvi skirtingas apmokestinimo galimybes: verslo liudijimą (VL) arba GPM nuo faktiškai gautų pajamų. Negyvenamosios paskirties nuoma taip pat registruotės nereikalauja ir apmokestinama 15 proc. pajamų mokesčiu.
Gyvenamosios paskirties nuoma: dvi pagrindinės mokesčių kryptys
Pasirinkus Verslo liudijimą (VL): fiksuotas pajamų mokestis, kurio dydis nustatomas savivaldybėje. Panaudojant VL, nuomos pajamų mokesčiu naudojamas fiksuotas dydis (pvz., 585-684 EUR per metus įvairiose savivaldybėse). Tokiu atveju pajamos iš nuomos apskaitomos kaip VL, o mokesčiai mokami iš karto įsigijus VL ir toliau nėra papildomos 15% GPM nuo faktinių pajamų. Jei pajamos iš nuomos per metus viršija 45 000 EUR, viršijanti dalis apmokestinama 15% GPM tarifu. Kiekvienam nuomojamam gyvenamosios paskirties objektui būtina įsigyti atskirą VL. VL tinka tik gyventojams, nuomojantiems gyvenamąsias patalpas, o pajamas iš VL galima gauti tik iš fizinių asmenų, o ne įmonių.
Pagal GPM nuo faktiškai gautų pajamų: gyventojas deklaruoja metinėje GPM deklaracijoje GPM311 (arba GPM308 senesnėse formose) ir moka 15% nuo faktiškai gautų nuomos pajamų. Ši nuotrauka taikoma, kai nuomos veikla nėra registruojama kaip VL, t. y. nuomos pajamos nėra priskiriamos prie fiksuoto dydžio GPM. Reikia pažymėti, kad ši forma leidžia išskaityti išlaidas ar taikyti mokesčio kreditą tik tuo atveju, kai nuomos veikla laikoma individualia veikla pagal teisines nuostatas.
Gyvenamosios paskirties nuoma - nuomotojo punktai
- Kai nuomojama fiziniams asmenims, kurie naudos turtą asmeniniams poreikiams, nuoma priskiriama A klasės pajamoms (nuomininkas privalo apskaičiuoti ir sumokėti 15% GPM nuo išmokėtos sumos).
- Kai nuomojama juridiniams asmenims, išmokos priskiriamos A klasės pajamoms, ir nuomininkas (įmonė) privalo apskaičiuoti, išskaičiuoti ir sumokėti 15% GPM nuo nuomos sumos.
- Kai nuomojamas gyventojas, kuris naudos turtą asmeniniams poreikiams, nuoma priskiriama B klasės pajamoms, o 15% GPM mokamas nuo gauto užmokesčio gyventojo (nuomotojo).
Metams pasibaigus būtina pateikti GPM312 (metinę deklaraciją) arba GPM313 (mėnesines GPM313 formos, priklausomai nuo mokėjimo dažnumo) - priklausomai nuo to, ar nuoma vykdoma nuolat, ar trumpuoju laikotarpiu.
Trumpalaikė vs ilgalaikė nuoma: PVM svarstymai
Nuo 2025 m. pradžios trumpalaikė (iki 2 mėnesių) nuoma laikoma PVM objektu ir apmokestinama standartiniu PVM tarifu. Ilgalaikė nuoma laikoma PVM neapmokestinta, išskyrus atvejus, kai sutartis turi būti laikoma trumpalaike dėl termino pasibaigimo ar kitų teisiniu niuansų. Jei nuomos sutartis trunka trumpiau nei 2 mėnesius, PVM taikomas pagal taisykles; kitaip - gali būti neapmokestinta PVM, priklausomai nuo konkrečios situacijos.
Negyvenamosios paskirties nuoma: kaip skaičiuojama GPM?
Jei gyventojai nuomojasi negyvenamosios paskirties turtą (pavyzdžiui, gamybos patalpų, žemės), nuoma nėra laikoma individualia veikla ir jos pajamos apmokestinamos 15% pajamų mokesčiu. Jei nuomojamas turtas nuomojamas fiziniams asmenims, kurie vykdo veiklą, nuomos pajamos priskiriamos A klasės pajamoms, ir 15% GPM mokamas nuomininko (nuomotojo) - fizinio asmens. Jei nuomojama juridiniams asmenims, išmokėta suma priskiriama A klasei, mokesčius privalo sumokėti nuomininkas (įmonė). Jei nuomojama gyventojams, kurie naudos turtą asmeniniais tikslais, nuoma priskiriama B klasei, o 15% GPM moka nuomotojas.
Nuomos sutartis: ką būtina įtraukti?
Rašytinė nuomos sutartis turi aiškiai apibrėžti šalys, terminas, kaina, užstatas (depozitas), atsiskaitymo tvarka, teisės ir pareigos, atsakomybė už žalos atlyginimą, perdavimo aktas, skaitliukų parodymai, baudos už vėlavimą. Taip pat svarbu įtraukti nuomos pirkimo-dėmės nuostatas dėl remonto darbų, atsakomybės už buitinę techniką ir kitiems aspektams.
Depozitas: ar tai būtina?
Taip, depozitas yra privalomas ir skirtas atsiriboti nuo nepatikimų nuomininkų, padengti galimas žalas ar neišmokėtus įsipareigojimus. Minimalus depozito dydis dažnai nustatomas kaip 1,5 mėnesio nuomos kainos, tačiau tai gali priklausyti nuo vietos ir sutarties sąlygų. Didesnis depozitas gali suteikti daugiau saugumo nuomotojui, bet gali sumažinti patrauklumą nuomotis.
Kitos svarbios nuomos išlaidos
- Draudimas: rekomenduojama apdrausti nuomojamą turtą, kad būtų išvengta nuostolių dėl nelaimingų įvykių ar kitų rizikų.
- Komunaliniai mokesčiai: gali būti įtraukti į nuomos kainą arba mokami atskirai; būtina aiškiai nustatyti sutartyje, kas moka už ką.
- Premijos už augintinius, įsivaizduojančios papildomus mokesčius, turi būti aiškiai sutartos ir įrašytos sutartyje.
Kodėl svarbu aiškiai susitarti dėl mokesčių?
Nesusipratimai dažnai kyla dėl netiksliai aprašytų mokesčių sąlygų sutartyje. Dėl to gali kilti ginčai ir delspinigiai. Todėl rekomenduojama viską aiškiai užfiksuoti sutartyje ir laikytis įstatymų, o esant abejonei - pasikonsultuoti su specialistais.
Kaip mokesčiai skaičiuojami konkrečiais scenarijais
- Scenarijus A: nuomojate butą fiziniam asmeniui. GPM mokestis gali būti mokamas arba VL, priklausomai nuo pasirinkto varianto. VL atveju mokamas fiksuotas metinis mokestis, o PVM nereikalingas. Pasirinkus GPM nuo faktiškai gautų pajamų, reikia deklaruoti pajamas metinėje GPM312/311 formoje ir mokėti 15% GPM nuo nuomos pajamų.
- Scenarijus B: nuomojate patalpas veiklai vykdyti (individuali veikla, MB ar UAB). Nuomininkas (fizinis asmuo vykdantis veiklą) privalo išskaičiuoti 15% GPM nuo nuomos sumos ir pateikti GPM313 mėnesinę deklaraciją iki 15 dienos po užbaigto mėnesio. Metinėje deklaracijoje (GPM312) pateikiama visų metų nuomos suma.
- Scenarijus C: nuomojate patalpas verslui su subnuoma (juridinis asmuo - fiziniai asmenys). PVM ir GPM nuomininko atžvilgiu gali keistis priklausomai nuo sutarties ir PVM statuso. Dažnai nuomininkas privalo apskaičiuoti 15% GPM nuo nuomos sumos.
Nuomos skaičiuoklė: kaip ji padeda?
Nuomos skaičiuoklė yra analogiška darbo užmokesčio skaičiuoklei: į pirmą langelį įvedama nuomos sutarties sumą, o tolesnis skaičiavimas atliekamas automatiškai. Ji parodo gaunamas pajamas ir mokėtiną pajamų mokestį (15% nuo sutarties sumos). Dažnai galima pasinaudoti tiek nuomos, tiek darbo užmokesčio skaičiuoklėmis, kad žinotumėte visas savo darbo užmokesčio ir nuomos mokesčių subtilybes.
Kokią informaciją svarbu turėti prieš nuomojant būstą?
- Draudimas: užtikrina, kad nelaimės atveju nuomotojas ir nuomininkas būtų apsaugoti.
- Nuomininko patikimumas: rekomendacijos iš buvusių nuomotojų, kredito istorija, patikimumas dokumentuose.
- Nuomotojo dokumentai: Registrų centro išrašas apie nuosavybę, siekiant užtikrinti teisėtumą.
- Nuomos sutarties aiškumas: terminas, kaina, mokėjimo laikotarpiai, užstatas, atsakomybė už žalą, perdavimo aktas, parodų rodmenys ir kt.
Prieš išsinuomojant: ar verta taikyti laisvas nuorodas?
Svarbiausia - susitarti raštu dėl visų mokesčių, laikytis sutarties sąlygų ir laikyti dokumentus. Nuomininkai gali teikti buvusių nuomotojų rekomendacijas ir dokumentų patikrą, o nuomotojas turėtų užtikrinti, kad sutartyje būtų aiškiai numatytas mokėjimas, depozito dydis ir terminas.
Santrauka: mokesčių už NT nuomą esmė
NT nuoma Lietuvoje apima GPM, PVM ir nekilnojamojo turto mokesčio (NTM) klausimus. Pasirinkę VL, mokate fiksuotą metinį mokestį, kuris gali būti ekonomiškai palankesnis didesnėms nuomos pajamoms. Pasirinkus GPM nuo faktiškai gautų pajamų, deklaruojate pajamas ir mokate 15% nuo nuomos. Trumpalaikė nuoma yra PVM objektas, o ilgalaikė gali būti neapmokestinta PVM. Svarbiausia - aiški sutartis, skaidrus mokesčių režimas ir laikymasis įstatymų reikalavimų, kad išvengtumėte ginčų ir sankcijų.