Žemės teisėje dažnai pasitaikantis, tačiau ne visiems aiškus terminas - servitutas - gali turėti reikšmingos įtakos tiek žemės savininkų, tiek naudotojų teisėms ir pareigoms. Servitutas yra svarbi teisės norma, kuri gali turėti ilgalaikės įtakos nekilnojamojo turto naudojimui ir savininkų tarpusavio santykiams. Suprasti servituto esmę, jo nustatymo tvarką bei galimas pasekmes yra būtina kiekvienam žemės sklypo savininkui ar naudotojui.
Kas yra servitutas?
Servitutas - tai daiktinė teisė, suteikianti asmeniui galimybę ribotai naudotis kitos asmens žeme tam tikromis sąlygomis (tik pagal esamo servituto pobūdį). Tai gali apimti įvairias teises, tokias kaip pravažiavimas per kitą sklypą, vandens tiekimas, elektros energijos tiekimas, nuotekų, šilumos sistemų, dujotiekių ir kitų inžinerinių sistemų, jų eksploatavimui ir priežiūrai. Ši teisė yra ypač svarbi, kai kalbama apie žemės naudojimą ir jo apribojimus.
Servitutas yra teisė naudotis svetimu nekilnojamuoju turtu (pavyzdžiui, sklypu ar keliu) tam tikru nustatytu būdu. Civilinis kodeksas (CK) apibrėžia servitutą kaip teisę į svetimą nekilnojamąjį daiktą, kuri suteikiama naudotis tuo svetimu daiktu (tarnaujančiuoju daiktu), arba to daikto savininko teisės naudotis daiktu apribojimą, siekiant užtikrinti daikto, dėl kurio nustatomas servitutas (viešpataujančiojo daikto), tinkamą naudojimą (CK 4.111 str.). Servituto esmė: servitutas yra išvestinė daiktinė teisė, kuri sukuria teisę naudotis svetimu daiktu arba apriboja savininko teisę jį naudoti. Tikslas: užtikrinti viešpataujančiojo daikto (pavyzdžiui, namo ar sklypo) tinkamą naudojimą.
Suprasti, kas yra servitutas, yra būtina visiems žemės savininkams ir potencialiems pirkėjams, kad būtų galima išvengti galimų nesusipratimų ateityje.
Servitutinio kelio apibrėžimas
Servitutinis kelias - tai teisė naudotis svetimu žemės sklypu tam tikroje dalyje, siekiant užtikrinti patekimą į savo sklypą ar statinį. Tokia teisė ypač aktuali kaimo vietovėse ar ten, kur dėl istoriškai susiklosčiusių aplinkybių nėra suformuotų bendrojo naudojimų kelių. Servitutinis kelias - tai specifinė servituto forma, suteikianti teisę naudotis kito asmens žemės sklypu keliui įrengti ar juo naudotis, kai nėra galimybės patekti į savo sklypą kitu būdu. Dažniausiai pasitaikantys servitutai yra kelio servitutai, leidžiantys vienam žemės savininkui naudotis kito sklypo dalimi privažiavimui prie savo sklypo.
Skirtingai nuo bendro naudojimo kelių (dažniausiai aptarnaujami savivaldybės), servitutiniai keliai prižiūrimi tarnaujančio daikto savininkų ir/ar naudotojų, pagal jų tarpusavio sutarimą (dažniausiai sutarties pagrindu). Skirtingai nuo bendro naudojimo kelių (atskirti nuo sklypų), servitutiniai keliai yra sklypuose ir yra jų dalis.
Servitutiniai santykiai yra reglamentuojami Lietuvos Respublikos Civilinio kodekso 4.111-4.129 straipsniais.
Servituto nustatymo būdai
Servitutas nustatomas šiais būdais:
- Sutarimu (sandoriu) - kai kaimynai susitaria dėl kelio naudojimo sąlygų ir tai įformina notariškai. Fiziniai ar juridiniai asmenys gali sutarti dėl servituto vietos ir atlygio už jį.
- Teismo sprendimu - kai susitarti nepavyksta, servitutas gali būti nustatomas teismo sprendimu, remiantis faktiniais pateikimo prie sklypo poreikiais. Toks sprendimas priimamas, jei nėra kitos galimybės patekti į sklypą su kuo mažesniu poveikiu, apribojimais tarnaujančiam sklypui. Prieš kreipiantis į teismą, reikėtų pasirengti pageidaujamo servituto planą.
- Administraciniu aktu - nustato Nacionalinė žemės tarnyba (NŽT) pagal patvirtintus teritorijų planavimo dokumentus. Administraciniu aktu servitutai nustatomi NŽT vadovo arba jo įgalioto viešojo administravimo funkcijas vykdančio NŽT padalinio vadovaujamas pareigas einančio valstybės tarnautojo sprendimu, formuojant naujus žemės sklypus ir kt.
- Įstatymo pagrindu - kai kuriais atvejais įstatymai tiesiogiai numato servituto būtinybę. Pavyzdžiui:
- Pagal elektros energetikos įstatymo 75 str. 3 dalį, numatyti servitutai elektros linijų, transformatorinių apsaugos zonų ribose.
- Lietuvos kariuomenės Rūdininkų karinio poligono įstatymu numatyti servitutai.
- Fizinio Barjero Lietuvos Respublikos teritorijos prie Europos Sąjungos sienos su Baltarusijos Respublika įrengimo įstatymo 8 str. numatyti servitutai.
Svarbu paminėti, kad pasikeitus tarnaujančio (servitutas esantis sklype, kuriuo gali pasinaudoti kiti) ar viešpataujančio (servitutas, kuris yra gretimame sklype ir juo naudojasi kito sklypo savininkas) sklypo savininkui, servitutai išlieka.
Servituto registravimas ir patikra
Servitutas turi būti įregistruotas Nekilnojamojo turto registre. Tik tada jis tampa galiojančiu trečiosioms šalims - pvz., naujiems sklypo savininkams. Asmuo, norintis įregistruoti servituto teisę į Nekilnojamojo turto registre įregistruotą nekilnojamąjį daiktą, Registrų centro padalinyje turi pateikti prašymą. Be tikslaus servituto plano servituto įregistruoti nepavyks.
Prieš perkant sklypą, svarbu patikrinti, ar yra įregistruotas servitutas. Kaip sužinoti, ar kelias servitutinis? Tai galite padaryti tikrinant sklypo dokumentus. Jei tai bendro naudojimo kelias, tą galite pasitikrinti Regia.lt, kur matysite savo sklypo ribas ir ar kelias išimtas iš sklypo ploto, ar ne. Jei išimtas, tai greičiausiai yra bendro naudojimo kelias, o ne servitutinis.
Jeigu Jums reikalingas servituto nustatymo planas ar kompensacijos skaičiavimas už servitutą, įmonė gali padėti rengiant tiek paprastus, tiek sudėtingus servitutinius planus. Tinkamai nustatytas ir įformintas servitutinis kelias ne tik užtikrina patogų patekimą į sklypą, bet ir apsaugo nuo ilgų teisminių ginčų.
Atlyginimas už servitutą ir nuostolių kompensavimas
Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad civilinių teisinių santykių teisingumo, interesų derinimo, atlygintinumo principai suponuoja servituto atlygintinumo prezumpciją - tarnaujančiojo daikto savininkui turi būti kompensuojami dėl servituto patirti netekimai. Įgydama naudos viena civilinių santykių šalis turi suteikti ekvivalentinę naudą kitai šaliai, nebent šalių susitarimu būtų nustatyta kitaip. Teismas turi pareigą nustatyti nuosavybės teisės apribojimui adekvačią kompensaciją, kuri kiekvienu atveju gali skirtis priklausomai nuo faktinių bylos aplinkybių. Vyriausybės patvirtinta vienkartinės ar periodinės kompensacijos, mokamos už naudojimąsi administraciniu aktu nustatytu žemės servitutu, tarnaujančiojo daikto savininkui ar valstybinės žemės patikėtiniui apskaičiavimo metodika teismams nėra privaloma.
Kompensacijos dydžio nustatymas
Kasacinis teismas pažymėjo, kad sprendžiant dėl servituto atlygintinumo, reikia vadovautis kompensacijos proporcingumo tarnaujančiojo daikto savininko teisių apribojimams ir kompensavimo realumo principais. Kasacinio teismo praktikoje išaiškinta, kad teismas, spręsdamas dėl kompensacijos dydžio, atsižvelgia į tokias aplinkybes:
- Kokiam daiktui, visam ar jo daliai nustatomas servitutas;
- Koks servituto turinys ir trukmė;
- Kokio pobūdžio ir apimties asmeniniai ar veiklos bei kitokio pobūdžio suvaržymai tenka tarnaujančiojo daikto savininkui;
- Ar jam tenka turtinių nuostolių dėl servituto nustatymo;
- Ar jie atlyginti ir ar galimi visiškai atlyginti;
- Kokią naudą turėjo ar įgyja viešpataujančiojo daikto savininkas dėl servituto nustatymo;
- Kitos svarbios aplinkybės.
Teismai taip pat vertina aplinkybes, susijusias su tarnaujančiojo daikto savininko suvaržymų pagal paskirtį naudoti sklypo (likusią) dalį, kuriai nenustatytas servitutas, apimtimi, jam, kaip savininkui, išliekančias pareigas ir pan. Turto rinkos kaina pagal teismų praktiką gali būti vienas iš kriterijų, į kurį atsižvelgiama nustatant kompensacijos dydį.
ESO apskaičiuoja, kiek konkrečios žemės ar pastato savininkui turėtų būti kompensuojama, jei jo žemėje įrengtos elektros oro ar kabelių linijos, ar pastate įrengta transformatorinė, kitas įrenginys. Galima sužinoti preliminarų kompensacijos dydį už žemės sklype esantį servitutą. Vienkartinė kompensacija apskaičiuojama pagal Vyriausybės Metodiką. Tikslų kompensacijos dydį už žemės sklype esantį servitutą Jums apskaičiuos ESO specialistai, kai tik gaus jūsų prašymą.
Nuostolių atlyginimas pagal servituto pobūdį
Žemės savininkas ar valstybinės žemės patikėtinis dėl nuostolių, atsiradusių dėl Nekilnojamojo turto registre įregistruoto servituto nustatymo, turi teisę kreiptis į viešpataujančiojo daikto savininką, konkurso laimėtoją. Kai nustatytas servitutas prieiti ar privažiuoti prie gamtos ir kultūros paveldo teritorinių kompleksų ir objektų, įrašytų į Vyriausybės įgaliotos institucijos patvirtintą sąrašą, kreipiamasi į valstybės ar savivaldybės instituciją, atsakingą už šių kompleksų ir objektų apsaugą.
Kai servitutas nustatytas, reikalingas stambiam projektui arba valstybei svarbiam projektui įgyvendinti, kreipiamasi į stambų projektą ar valstybei svarbų projektą įgyvendinantį investuotoją. Kai nustatytas servitutas, reikalingas žemės sklypams, reikalingiems karinei infrastruktūrai, pritaikyti ir (ar) sukurti, kreipiamasi į Krašto apsaugos ministeriją ar kitą krašto apsaugos sistemos instituciją, naudojančią valstybinės žemės sklypą.
Kai nustatytas servitutas, įgyvendinant ypatingos valstybinės svarbos projektą, suteikiantis teisę tiesti inžinerinius tinklus ar kelius ir takus, jais naudotis ir juos prižiūrėti, kreipiamasi į valstybės instituciją, atsakingą už ypatingos valstybinės svarbos projekto įgyvendinimą, arba viešpataujančiojo daikto savininką.
Nuostolių dydis ir atlyginimo terminai nustatomi viešpataujančiojo ir tarnaujančiojo daiktų savininkų ar valstybinės žemės patikėtinių susitarimu. Šalims nesusitarus, ginčus dėl nuostolių dydžio ir atlyginimo Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso nustatyta tvarka sprendžia teismas.
Kelio servituto ypatumai
CK 4.119 straipsnis reglamentuoja kelio servituto ypatumus. Kai kelio servitutu suteikiama teisė važiuoti transporto priemonėmis, papildomai nenustatant galimybės pasinaudoti juo kitais tikslais ir nenustatant naudojimosi juo apribojimų, laikoma, kad tokiu keliu galima važiuoti įvairiomis transporto priemonėmis ir naudotis kaip pėsčiųjų taku. Jeigu nustatant kelio servitutą, suteikiant teisę važiuoti transporto priemonėmis, nenustatomas kelio plotis ir jo neįmanoma nustatyti pagal anksčiau buvusį kelią, jei toks buvo, laikoma, kad galima naudotis keturių metrų pločio keliu.
Pavyzdžiui, jei nustatytas kelio servitutas suteikia teisę važiuoti transporto priemonėmis, bet nenurodoma, kokios transporto priemonės gali naudotis keliu, laikoma, kad keliu gali važiuoti įvairios transporto priemonės, įskaitant pėsčiuosius.
Teisiniai ginčai ir gynybos būdai
Servitutiniai keliai dažnai sukelia ginčus, tad verta turėti ne tik tikslų servituto planą, bet ir nusistatyti tikslią vietą vietovėje (tą gali padaryti tik specialistas su profesionalia įranga). Kai reikia tiksliai nužymėti servituto vietą vietovėje, tik specifine tikslia įranga matininkas gali vietovėje nustatyti tikslią servituto vietą. Tas aktualu tiek savininkui, kurio sklype yra servitutas, tiek savininkui, kuris juo naudojasi. Kai servituto vieta aiški, tai gali sumažinti žalą tarnaujančio sklypo savininkui, kai nebus važinėjama keliose vietose per sklypą.
Konstitucijoje įtvirtintas nuosavybės neliečiamumo principas. Savininko teisė reikšti negatorinį ieškinį taip pat įtvirtinta Civiliniame kodekse. Pagal jį, savininkas gali reikalauti pašalinti bet kuriuos jo teisės pažeidimus, nors ir nesusijusius su valdymo netekimu. Lietuvos Aukščiausias Teismas yra nurodęs, jog, pareiškęs negatorinį ieškinį, ieškovas turi įrodyti du dalykus: kad jis yra turto savininkas; kad jo teisės yra pažeistos.
Negatorinio ieškinio atveju ieškinio dalykas (reiškiami reikalavimai) gali būti: nutraukti ieškovo subjektinę nuosavybės teisę pažeidžiančius veiksmus; atkurti iki ieškovo subjektinės nuosavybės teisės pažeidimo buvusią padėtį; uždrausti ateityje taip pažeisti ieškovo subjektinę nuosavybės teisę.
Svarbu atsiminti, kad valstybinės žemės patikėtiniams nustatant servitutus sandoriu, kompensacijos mokamos tarnaujančiojo daikto savininkui ar valstybinės žemės patikėtiniui atlyginant sunaikintų želdinių, pasėlių, iškirsto miško rinkos vertę ir kitus nuostolius, atsiradusius dėl galimybės naudoti žemės sklypą ar jo dalį pagal pagrindinę žemės naudojimo paskirtį, naudojimo būdą praradimo.
Jei Jūsų sklype yra nustatytas tarnaujantis servitutas, Jūs negalite jokiomis priemonėmis riboti viešpataujančio daikto savininkui pagal paskirtį naudotis šiuo servitutu, nes tai gali sukelti teisines pasekmes. Teisėjų kolegija pažymėjo, kad atsakovo kasacinio skundo argumentai, jog teismai prioritetą suteikė ne nuosavybės teisei, bet ieškovės ekonominiams interesams, laikytini nepagrįstais.
Lietuvos Aukščiausiojo Teismo išaiškinimai
Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2009-11-27 civilinės bylos Nr. 3K-7-515/2009 nutartyje pateiktas Civilinio kodekso 4.82 straipsnio 5 dalies (nuo 2013 m. sausio 1 d. − 7 dalis) nuostatos taikymo aiškinimas.
Išanalizavus Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartis, galima padaryti keletą itin svarbių išvadų servituto nustatymo klausimais:
- Asmeniui, siekiančiam gauti teisę į žemės sklypo servituto nustatymą, būtina kreiptis į profesionalius matininkus, kurie parengtų servituto žymėjimo schemą. Schemoje turėtų būti tiksliai apibrėžtas žemės sklypo savininko teisių ribojimo turinys ir tiksliai nurodyta servituto teritorija.
- Siekiant gauti teisę į žemės sklypo servituto nustatymą rekomenduotina prašyti minimalaus objektyviai būtino dydžio servituto. Jeigu ieškiniu prašomas servitutas viršija minimalius būtinus tarnaujančio sklypo suvaržymus, teismas gali atsisakyti tenkinti ieškinį. Taigi, būtina iš anksto itin kruopščiai įsivertinti, kokio dydžio servitutas atitinka minimalaus tarnaujančio daikto savininko teisių ribojimo principą ir ar nėra būdų nustatyti mažesnės apimties servituto.
- Pagrindinis dėmesys turi būti skiriamas ne į tai, kaip užtikrinti patogų viešpataujančio daikto naudojimą, o į tai, koks minimalus suvaržymas patenkins objektyvius viešpataujančio daikto poreikius. Teismas tokio pobūdžio bylose savarankiškai servituto apimties nenustatinėja ir tik įvertina, ar yra pagrindas nustatyti servitutą pagal į bylą pateiktas servituto nustatymo sąlygas (schemas). Nesant tokio pagrindo teismas gali atsisakyti tenkinti ieškinį ir servituto nenustatyti.
- Teismai bylą dėl servituto nustatymo nagrinėja tik ieškovo pareikšto ieškinio apimtyje, t. y. ieškovas privalo pateikti duomenis apie prašomą nustatyti servitutą (schemą) ir privalo pagrįsti atitinkamo dydžio servituto nustatymo būtinybę. Jeigu ieškovas neįrodo, kad būtent ieškovo prašomo dydžio servitutas minimaliai ir objektyviai patenkina viešpataujančio daikto poreikius, tuomet teismas gali atsisakyti tenkinti ieškinį.
- Net ir tais atvejais, kai į bylą pateikiama ieškovo ir atsakovo sudaryta servituto nustatymo schema, teismas nėra saistomas pareigos išrinkti, kuri schema yra „tinkamesnė“ ir objektyviausiai užtikrina viešpataujančio daikto poreikius. Teismas, nustatęs, jog nei viena iš šalių nepateikė teisingos ir proporcingos servituto nustatymo schemos, turi teisę ieškinį atmesti ir servituto nenustatyti.
Klausimus, kaip paskirstomi (priskaitomi) mokesčiai bendrijoje, Civilinio kodekso 4.76 str. ir 4.82 str. 3 dalis nurodo, kad kiekvienas iš bendraturčių proporcingai savo daliai turi teisę į bendro daikto (turto) duodamas pajamas, atsako tretiesiems asmenims pagal prievoles, susijusias su bendru daiktu (turtu), taip pat privalo apmokėti išlaidas jam išlaikyti ir išsaugoti, mokesčiams, rinkliavoms ir kitoms įmokoms.
Mokesčiai priskaitomi butų ir (arba) kitų patalpų savininkams proporcingai jų daliai pastate - pagal įregistruotus naudinguosius plotus (negyvenamųjų patalpų bendras plotas laikomas naudinguoju). Nėra svarbu, kokios paskirties plotą užima savininkas pastate - ar tai butas, ar sandėliukas, ar garažas, nesvarbu, ar dažnai naudojama, ar retai. Mokesčiai bendrijoje yra skaičiuojami nuo visų savininkų nuosavybės plotų (įskaitant butus, parkingus, sandėliukus ir kitas patalpas, registruotas atskiru unikaliu numeriu) sumos, neatsižvelgiant į tai, ar patalpos yra naudojamos, ar ne. Daugiabučiame name bendrieji mokesčiai priskaitomi proporcingai pagal turimą dalį pastate visiems butų ir/ar kitų patalpų savininkams, nepriklausomai nuo to, kaip, kokiu dažnumu savininkas tuo butu ar patalpa naudojasi. Pavyzdžiui, bendrijos pirmininko atlyginimas, administravimas, buhalterinė apskaita, kaupiamosios lėšos apskaičiuojamos nuo kiekvieno nuosavybės ploto.
Lifto kaip inžinerinio įrenginio priežiūra ir remontas priskiriamas visiems savininkams, mokestinius įnašus turi mokėti visi, išskyrus eksploatacines (naudojimosi liftu, t.y. elektros, valymo ir pan.) išlaidas, kurių gali nemokėti tie savininkai, kuriems bendrojo naudojimo objektų apraše liftas nepriskirtas.
Jeigu bendrojo naudojimo objektų apraše būtų numatyta, kad tam tikras bendrojo naudojimo objektas priskirtas ne visiems, o tik daliai savininkų, pavyzdžiui, vienos laiptinės savininkams, tai mokesčiai proporcingai būtų paskirstomi tik tos laiptinės savininkams. Telefonspynė įprastai montuojama lauke prie įėjimo į laiptinę, jomis naudojasi visi. Visi mokestiniai įnašai bendrijai priskaitomi proporcingai pagal užimamą plotą, nesvarbu, ar jie yra jau surinkti, ar dar tik priskaitomi ir bus susirinkti.
Jei keičiami bendrojo naudojimo objektai (bendrojo naudojimo objektų apraše jie priskirti visiems savininkams), tai ir mokėti už tai turėtų visi bendrai. Net ir pirmo aukšto savininkai, kuriems stogas galbūt nelabai rūpi, vis tiek turi prisidėti prie bendrų išlaidų. Išlaidos „telefonspinių“ įrengimui patenka į kategoriją išlaidų, dalinamų proporcingai, nes telefonspynė įprastai montuojama lauke prie įėjimo į laiptinę, jomis naudojasi visi.
Įregistravus palėpę (neįrengtą pastogę) atskiru nekilnojamuoju daiktu, jos teisinis statusas pasikeičia - ji nebėra daugiabučio namo bendrojo naudojimo patalpa, o atskiras nuosavybės teisės objektas, valdomas jo savininkų pagal nustatytas dalis bendrosios dalinės nuosavybės teise.
Pagal Statybos techninio reglamento STR 2.02.01:2004 „Gyvenamieji pastatai“ būsto naudingasis plotas - gyvenamųjų kambarių ir kitų būsto patalpų (virtuvių, sanitarinių mazgų, koridorių, įstatytų spintų, šildomų lodžijų ir kitų šildomų pagalbinių patalpų) suminis grindų plotas. Į naudingąjį plotą neįeina balkonų, lodžijų, terasų, nešildomų rūsių grindų plotas. Tačiau, naujos statybos namuose visos kitos patalpos, tokios kaip sandėliukai ar garažai, įprastai būna įregistruotos atskiru unikaliu numeriu, būna nurodytas tų patalpų plotas ir jos būna valdomos nuosavybės teise. Tokiu atveju, šios patalpos priskiriamos prie naudingojo ploto.
tags: #mokestis #uz #naudojimasi #servitutiniu #keliu