Daugiabučių namų bendro naudojimo patalpos yra bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektas. Vadovaujantis Lietuvos Respublikos Civilinio kodekso (toliau - CK) nuostatomis, butų ir kitų patalpų savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise priklauso namo bendro naudojimo patalpos, pagrindinės namo konstrukcijos, bendro naudojimo mechaninė, elektros, sanitarinė-techninė ir kitokia įranga.
Nors įstatyme yra pateiktas išsamus bendrojo naudojimo objektų sąrašas, kilus ginčui, kiekvienu atveju yra sprendžiama, ar pareiga išlaikyti konkretų objektą yra visų butų savininkų pareiga. Gyvenimo patirtis rodo, kad žmonėms labiau rūpi jų teisės ir mažiau pareigos, taip yra ir su butų privatizavimu. Nuosavybės teisė suteikia galimybę įgytą turtą naudoti ir juo disponuoti savo nuožiūra, tačiau naudojantis šia teise negali būti pažeidžiami įstatymai ir kitų žmonių teisės ir interesai.
Kas yra bendrojo naudojimo objektai?
Butų ir kitų patalpų savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise priklauso namo bendrojo naudojimo patalpos: pagrindinės namo konstrukcijos, bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, sanitarinė-techninė ir kitokia įranga. Pastato bendrojo naudojimo objektai yra aprašyti Bendrijų įstatymo 2 straipsnyje.
Pagrindinės pastato konstrukcijos
Bendrijų įstatyme bendrojo naudojimo objektams priskiriamos bendrosios pastato konstrukcijos: pamatai, visos laikančiosios sienos ir kolonos, išorinės sienos ir vidinės pertvaros, atskiriančios bendrojo naudojimo patalpas nuo skirtingiems savininkams priklausančių butų ir kitų patalpų, perdangos, stogas, fasado architektūros detalės ir išorinės (fasado) konstrukcijos (balkonų, lodžijų ir terasų laikančiosios konstrukcijos).
Inžinerinės sistemos
Pagal galiojantį Daugiabučių namų ir kitos paskirties pastatų savininkų įstatymą bendrojo naudojimo objektai, be kita ko, yra bendrosios pastato inžinerinės sistemos: pastato bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, dujų, šilumos, sanitarinės technikos ir kita įranga (įskaitant pastato elektros skydinę, šilumos punktą, šildymo ir karšto vandens sistemos vamzdynus ir radiatorius, vandentiekio ir kanalizacijos vamzdynus, rankšluosčių džiovintuvus).
Asmeninė nuosavybė daugiabučiame name
Asmeninės nuosavybės teise daugiabučio namo gyventojui gali priklausyti vienas ar keli objektai daugiabučiame name, tai yra butas, sandėliukas, garažas ar palėpė. O štai bendroji dalinė nuosavybė - kelių savininkų teisė valdyti, naudoti jiems priklausantį nuosavybės teisės objektą. Bendrosios dalinės nuosavybes teisės objektai yra neatskiriamai susiję su savininkams asmenine nuosavybe priklausančiais butais ir be daugelio iš jų negalėtų egzistuoti.
Butų ir kitų patalpų savininkų teisės ir pareigos
Butų ir kitų patalpų savininkai turi visą eilę teisių ir pareigų, susijusių su bendrosios dalinės nuosavybės teise turimais objektais.
Teisės
- Naudotis bendrojo naudojimo objektais: Butų ir kitų patalpų savininkai turi teisę naudotis gyvenamojo namo bendrojo naudojimo objektais pagal jų funkcinę paskirtį, nepažeisdami kitų patalpų savininkų (naudotojų) teisių ir teisėtų interesų.
- Reikalauti tinkamo valdymo: Turi teisę reikalauti iš kitų butų ir kitų patalpų savininkų (naudotojų), kad gyvenamojo namo bendrojo naudojimo objektų valdymas ir naudojimas atitiktų bendrąsias buto ir kitų patalpų savininkų (naudotojų) teises ir teisėtus interesus. Teisėtais interesais laikoma gyvenamojo namo vidaus tvarkos taisyklių nustatymas, tinkama bendrojo naudojimo objektų priežiūra ir išlaikymas, gyvenamojo namo priežiūros ūkinio ir finansinio plano parengimas, lėšų kaupimas bendrojo naudojimo objektams atnaujinti.
- Imtis priemonių žalai išvengti: Gali imtis būtinų priemonių be kitų savininkų (naudotojų) sutikimo, kad būtų išvengta žalos ar pašalinta grėsmė bendrojo naudojimo objektams, ir reikalauti iš kitų buto ir kitų patalpų savininkų atlyginti išlaidas, proporcingas šių savininkų bendrosios dalinės nuosavybės daliai.
- Pirmenybės teisė įsigyti: Daugiabučio namo butų savininkai turi teisę pirmenybės teise įsigyti kitų butų savininkų parduodamą bendrąja daline nuosavybės teise turimą dalį.
- Atstovavimas: Turi teisę įgalioti kitą asmenį atstovauti jų interesams palaikant santykius su bendrija ir jos valdymo organais dėl bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektų naudojimo, valdymo, priežiūros ir atnaujinimo, nurodydami įgaliojimo terminą, teisių ir pareigų apimtį.
- Pajamos iš bendro naudojimo objektų: Daugiabučio namo butų savininkai turi teisę į bendrojo naudojimo objektų duodamas pajamas.
- Atsisakyti apmokėti nesusijusias išlaidas: Buto ir kitų patalpų savininkas neprivalo apmokėti išlaidų, dėl kurių jis nėra davęs sutikimo ir kurios nesusijusios su įstatymų ir kitų teisės aktų nustatytais privalomaisiais statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimais arba dėl kurių nėra priimta administratoriaus ar butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimo sprendimo.
Pareigos
- Valdyti ir prižiūrėti: Butų ir kitų patalpų savininkai (naudotojai) bendrojo naudojimo objektus privalo valdyti, tinkamai prižiūrėti, remontuoti ar kitaip tvarkyti.
- Apmokėti išlaidas: Privalo proporcingai savo daliai apmokėti išlaidas namui (statiniui) išlaikyti ir išsaugoti, įstatymuose nustatyta tvarka mokėti mokesčius, rinkliavas ir kitas įmokas. Net tuo atveju, jei buto savininkas teigia nesinaudojantis bendro naudojimo objektu, jis vis tiek privalo proporcingai savo daliai sumokėti už jo išlaikymą.
- Kaupti lėšas: Privalo reguliariai kaupti lėšas, kurios bus skiriamos namui (statiniui) atnaujinti pagal privalomuosius statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimus. Perleidus butą ar kitas patalpas naujam savininkui, su kaupiamosiomis lėšomis susijusios teisės ir prievolės atitenka naujam savininkui. Lėšų kaupimo, jų dydžio apskaičiavimo, sukauptų lėšų apsaugos tvarką nustato Vyriausybė.
- Pranešti apie perleidimą: Butų ir kitų patalpų (pastato) savininkas, parduodamas, dovanodamas ar kitaip perleisdamas nuosavybės teise jam priklausantį butą ar kitas patalpas (pastatą), privalo apie tai pranešti bendrijos pirmininkui (valdybai) ir atsiskaityti su bendrija pagal savo prievoles, kurių vykdymo terminas yra suėjęs. Tvirtinant perleidimo sandorius, turi būti pateikta bendrijos pirmininko (valdybos) išduota pažyma apie prievolių bendrijai įvykdymą ir (arba) neįvykdytas prievoles.
- Leisti remontuoti: Buto ir kitų patalpų savininkas (naudotojas) privalo leisti įgaliotiems asmenims remontuoti ar kitaip tvarkyti jo bute ir kitose patalpose esančią bendrojo naudojimo mechaninę, elektros, techninę ir kitokią įrangą.
- Neparduoti dalies atskirai: Butų ir kitų patalpų savininkai neturi teisės parduoti bendrosios dalinės nuosavybės teise turimos savo dalies atskirai nuo nuosavybės teisės į butą ar kitą patalpą perdavimo. Atskirai nuo nuosavybės teisės į butą ar kitą patalpą perdavimo, bendrosios dalinės nuosavybės teise turimas objektas gali būti parduodamas tuo atveju, jei parduodama bendrąja daline nuosavybe esančio daikto dalis, kuri gali būti ar, jį pertvarkius, galės būti naudojamas kaip atskiras daiktas ir toks jo naudojimas netrukdys naudoti butų ar kitų patalpų pagal paskirtį.
Bendrojo naudojimo objektų valdymas ir administravimas
Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektams valdyti butų ir kitų patalpų savininkai steigia butų ir kitų patalpų savininkų bendriją arba sudaro jungtinės veiklos sutartį, arba CK 4.84 straipsnyje nustatyta tvarka pasirenka bendrojo naudojimo objektų administratorių.
Bendrija
Daugiabučių namų savininkų bendrija yra ne pelno siekianti organizacija, įgyvendinanti šio namo patalpų savininkų bendrąsias teises, pareigas ir interesus, susijusius su namo bendrojo naudojimo objektų ir įstatymų nustatyta tvarka namui priskirto žemės sklypo valdymu, naudojimu, priežiūra ir tvarkymu.
Po valstybinių ir kooperatinių butų privatizavimo butai ir kitos patalpos tapo privačia nuosavybe, bendrosios dalinės nuosavybės teise susieta su namo bendrojo naudojimo objektais. Taigi, butą ar kitas patalpas daugiabučiame name įsigiję savininkai savaime, be jokio papildomo pareiškimo, tampa namo bendruomenės (bendrijos) nariais. Pagal Lenkijos įstatymus butų ir kitų patalpų savininkų bendrija daugiabučiame name atsiranda nuo pirmojo atskiro buto (patalpų) pardavimo momento. Taigi ji susiformuoja savaime, įgytos nuosavybės išdavoje, ir nėra pagrindo namo patalpų savininkams priiminėti sprendimo dėl bendrijos steigimo.
Nepriklausomai nuo narystės bendrijoje, gyvenamųjų ir negyvenamųjų patalpų daugiabučiame name savininkas yra teisinių santykių, susijusių su bendrosios dalinės nuosavybės teisių įgyvendinimu, subjektas ir jam turi būti garantuojama teisė dalyvauti sprendžiant dėl bendrosios dalinės nuosavybės teise priklausančių bendrojo naudojimo objektų valdymo, naudojimo ar disponavimo jais. Bendrija padeda įgyvendinti bendraturčių bendrosios nuosavybės teisę, tačiau ji neįgyja savininko teisių ir pareigų, o veikia bendraturčių vardu ir interesais. Bendrija yra tik bendraturčiams bendrosios dalinės nuosavybės teise priklausančio turto valdymo būdas, todėl ji negali spręsti tų klausimų, kuriuos turi teisę spręsti tik patys to turto bendraturčiai (pvz., disponuoti bendrosios nuosavybės objektu).
Jungtinės veiklos sutartis
Patalpų savininkai gali pasirašyti jungtinės veiklos sutartį namo bendrajai nuosavybei valdyti. Jungtinės veiklos sutartyje galima nustatyti, ar bendrus reikalus tvarko vienas iš savininkų, ar visi savininkai kartu. Tačiau būtina, kad visi bendrasavininkai pasirašytų sutartį. Daugiabučiame name butai parduodami, keičiasi savininkai, todėl net vienam savininkui pasikeitus, sutartis tampa negaliojanti. Pavyzdinę jungtinės veiklos sutarties formą tvirtina Vyriausybė ar jos įgaliota institucija.
Administratorius
Jeigu butų ir kitų patalpų savininkai neįsteigia bendrijos ar nesudaro jungtinės veiklos sutarties, skiriamas bendrojo naudojimo objektų administratorius. Pagal nurodytą tvarką patalpų savininkų pasirinktą administratorių skiria ir jo pasirinkimą (šaukiant patalpų savininkų susirinkimą ar organizuojant balsavimą raštu) organizuoja savivaldybės administracija, o administratorių atrankos ir skyrimo tvarką nustato Vyriausybė.
Administratorius veikia pagal savivaldybės administracijos direktoriaus patvirtintus nuostatus. Svarbiausia administratoriaus funkcija yra įtraukti savininkus į jų turto valdymą, nuolat informuoti juos apie realią turto būklę. Informaciją apie tai, kodėl, kas kada, kaip, už kiek buvo remontuojama, jums turi pateikti jūsų namo bendrojo naudojimo objektų valdytojas: arba bendrijos pirmininkas, arba paskirtas administratorius, arba jungtinės veiklos sutartimi įgaliotas asmuo.
Sprendimų priėmimo tvarka
CK 4.85 straipsnis numato, kad sprendimai dėl bendrojo naudojimo objektų valdymo ir naudojimo, taip pat dėl naujų bendrojo naudojimo objektų sukūrimo ir disponavimo jais klausimų, priimami butų ir kitų patalpų savininkų balsų dauguma, jeigu įstatymuose nenustatyta kitaip. Kiekvieno buto ir kitų patalpų savininkas turi vieną balsą.
Atskirų objektų valdymas
Sprendimai dėl atskirų bendrojo naudojimo objektų, kurie pagal butų ir kitų patalpų savininkų bendrijos, jungtinės veiklos sutarties dalyvių arba bendrojo naudojimo objektų administratoriaus sudarytą bendrojo naudojimo objektų aprašą naudojami tenkinti ne viso gyvenamojo namo, o tik atskiroje jo dalyje esančių butų ir kitų patalpų savininkų poreikius, nepažeidžiant name esančių butų ir kitų patalpų savininkų teisių ir butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimo ar balsuojant raštu priimtų sprendimų, valdymo ir naudojimo gali būti priimami tos dalies butų ir kitų patalpų savininkų balsų dauguma, jeigu įstatymuose nenustatyta kitaip, ir yra privalomi tos dalies butų ir kitų patalpų savininkams.
Susirinkimų šaukimas ir sprendimų skelbimas
Butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimus šaukia gyvenamojo namo butų ir kitų patalpų savininkų bendrijos valdyba (bendrijos pirmininkas) arba butų ir kitų patalpų savininkų jungtinės veiklos sutarties dalyvių įgaliotas asmuo, arba butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios dalinės nuosavybės administratorius, arba savivaldybės vykdomoji institucija. Taip pat sušaukti susirinkimą gali raštu pareikalauti ne mažiau kaip 1/4 butų ir kitų patalpų savininkų.
Butų ir kitų patalpų savininkų sprendimai gali būti priimti ir nesušaukus susirinkimo, bet jiems raštu pareiškus apie savo sprendimą. Balsavimams raštu taikomi šiame straipsnyje nustatyti kvorumo ir sprendimui priimti reikalingo balsų skaičiaus reikalavimai.
Butų ir kitų patalpų savininkų (ar jų dalies) sprendimai skelbiami Vyriausybės ar jos įgaliotos institucijos nustatyta tvarka ir galioja visiems (ar tos dalies) butų ir kitų patalpų savininkams, taip pat tiems savininkams, kurie įgijo nuosavybės teises į butus ir kitas patalpas po šių sprendimų priėmimo.
Bendrojo naudojimo patalpų privatizavimas
Norint įgyvendinti nuosavybės teisę į bendro naudojimo patalpą, pavyzdžiui, prausyklą bendrabutyje, būtina atlikti šiuos veiksmus:
- Kadastriniai matavimai: Jeigu patalpa nebuvo oficialiai išmatuota (inventorizuota), reikia atlikti kadastrinius matavimus ir nustatyti kiekvieno daugiabučio namo buto ar patalpų savininko dalį.
- Registracija Nekilnojamojo turto registre: Atlikus matavimus, patalpa įregistruojama Nekilnojamojo turto registre (NTR) kaip atskira bendrosios dalinės nuosavybės patalpa.
Buto ir kitų patalpų savininkui priklausanti bendrosios dalinės nuosavybės dalis yra lygi jam nuosavybės teise priklausančių patalpų naudingojo ploto ir gyvenamojo namo naudingojo ploto santykiui.
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas dar 2020 metais yra pateikęs išaiškinimą, jog bendrojo naudojimo objektams gali būti priskirtini ne tik tie objektai, kurie, kaip nekilnojamieji daiktai, yra suformuoti ir daiktinės teisės į juos įregistruotos viešame registre (bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektai), bet ir tie objektai, kuriuos bendrijos nariai ir savininkai faktiškai valdo ir jais naudojasi. Tai iš esmės reiškia, kad kuomet bendrijos nariai ar savininkai, kurie nėra nekilnojamo turto registre įregistravę nuosavybės teisių į atitinkamą nekilnojamą (ar kitais atvejais kilnojamąjį) daiktą, tačiau savo poreikiams tenkinti tuo daiktu naudojasi ir valdo, tuomet tie atitinkami nekilnojamieji (ar kitais atvejais kilnojamieji) daiktai pripažįstami bendrojo naudojimo objektais.
Aktualūs teisiniai pavyzdžiai ir paaiškinimai
- Sandėliukai be unikalaus numerio: Jeigu asmeniškai naudojami sandėliukai priskiriami bendrajai dalinei nuosavybei, savininkai gali nustatyti naudojimosi bendrojo naudojimo objektu tvarką. Proporcingumas yra svarbus argumentas, bet galbūt ne vienintelis, savininkai gali nuspręsti ir kitaip.
- Laiptinė, kuria naudojasi vienas butas iš penkių: Jeigu pastato bendrojo naudojimo objektų apraše būtų nurodyta, kad bendro naudojimo objektas - konkreti laiptinė, kuria naudojasi vienas butas iš penkių, tai laiptinė yra bendro naudojimo objektas. Tačiau šios laiptinės naudojimo (valymo, apšvietimo) išlaidas turėtų padengti tik ja besinaudojantys savininkai.
- Balkono remonto išlaidos: Balkonų, lodžijų ir terasų laikančiosios konstrukcijos priskiriamos bendrosioms pastato konstrukcijoms, todėl jų remonto išlaidos skirstomos proporcingai visiems bendraturčiams.
- Lifto naudojimas ir išlaidos: Pirmo aukšto savininkai, jeigu nustatoma, kad jie nesinaudoja liftu, gali nemokėti naudojimosi liftu išlaidų (už lifto elektrą, už lifto valymą ar pan.). Tačiau liftas yra bendras pastato inžinerinis objektas, prie kurio išlaikymo ir techninės priežiūros turi prisidėti visi savininkai proporcingai.
- Terasos įrengimas ant stogo: Jeigu ant daugiabučio namo plokščiojo stogo įrengtos terasos konstrukcijos pagal namo projektą nėra plokščiojo stogo, saugančio pastato vidų nuo atmosferos poveikio, konstrukcijų dalis ir terasa nėra bendrojo naudojimo objektas, pareiga apmokėti terasos priežiūros ir remonto išlaidas tenka turinčių teisę ja naudotis butų ir kitų patalpų savininkams (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2024 m. vasario 8 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-31-823/2024).
- Žemės sklypo priežiūra: Svarbu išsiaiškinti, kas valdo teritoriją. Būna, pavyzdžiui, kad bendrija išsinuomoja žemės sklypą iš valstybės, būna, kad nuosavybės teise butų ir kitų patalpų savininkams priklauso žemės sklypas. Jeigu to sklypo jokiais teisiniais pagrindais valdyti nepriklauso, tai galbūt ir prižiūrėti neprivaloma.
- Komercinių patalpų savininkų indėlis į laiptinės priežiūrą: Jeigu kurie savininkai nesinaudoja konkrečiu bendrojo naudojimo objektu, pavyzdžiui, liftu, laiptine, tai turėtų būti pažymėta bendrojo naudojimo objektų apraše ir tiems, kas nesinaudoja, neturi būti priskaitomos naudojimosi tuo konkrečiu bendrojo naudojimo objektu išlaidos, tokios kaip valymas, elektra, elektros lemputės ir pan.
Teisinės sistemos problemos ir pasiūlymai
Pažymėtina, kad nuostatos klasifikuoti nekilnojamojo turto, įskaitant bendrojo naudojimo objektus, savininkus pagal jų aktyvumo požymius šio turto valdyme ir atitinkamai diferencijuojant nuosavybės teises, nėra nei vienoje ES valstybėje. Dėl to galima teigti, kad dabartinis Bendrijų įstatymas neatitinka Konstitucijos 23 straipsniui, kuris nustato, kad nuosavybė neliečiama ir jos teises saugo įstatymas.
Be to, pagal dabartinę tvarką savivaldybės įpareigotos atlikti ne tik jų paskirtų bendrojo naudojimo objektų administratorių, bet ir bendrijų valdymo organų bei jungtinės veiklos sutartimi įgaliotų asmenų veiklos, susijusios su teisės aktų jiems priskirtų funkcijų vykdymu, priežiūrą ir kontrolę. Tokios praktikos nėra pastebėta jokioje demokratinėje šalyje. Manoma, kad įgaliojimas savivaldybėms vykdyti privataus juridinio asmens veiklos ir privačių fizinių ar juridinių asmenų sutartinių įsipareigojimų vykdymo priežiūrą ir kontrolę nesiderina su Civilinio kodekso apibrėžtais civilinių teisių įgyvendinimo principais ir jų gynimo būdais.
Todėl tikslinga minėtos teisinės normos atsisakyti, paliekant savivaldybėms teisę prižiūrėti ir kontroliuoti tik jų paskirtų administratorių veiklą, suteikiant joms teisę parinkti ir atšaukti paskirtą administratorių.