Nesąžiningos negyvenamųjų patalpų nuomos sąlygos: teisinė informacija ir teismų praktika

Verslo teisiniai santykiai nuolat modifikuojami dėl įvairių veiksnių, tokių kaip pandemijos, kariniai veiksmai ar ekonominės krizės. Šie iššūkiai reikalauja itin plataus požiūrio ir gilių žinių, norint tinkamai spręsti versle kylančias problemas. Šiame straipsnyje aptarsime nesąžiningas negyvenamųjų patalpų nuomos sąlygas, analizuodami teisinius aspektus ir teismų praktiką Lietuvoje.

Pagrindiniai aspektai, sudarant negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį

Sudarant negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį, svarbu atkreipti dėmesį į kelis esminius punktus, siekiant išvengti nesąžiningų sąlygų ir apsaugoti savo interesus:

• Nuomojamo nekilnojamojo turto aprašymas: Būtina tinkamai ir detaliai aprašyti nuomojamą turtą, įskaitant jo būklę.
• Sutarties punktai: Nuomos sutartyje būtina nurodyti visus svarbius punktus, tokius kaip nuomos mokestis, mokėjimo tvarka, sutarties trukmė, nutraukimo sąlygos ir kt.

Teismų praktika ir svarbūs sprendimai

Teismų praktika rodo, kad nesąžiningos sutarties šalies atveju gali būti taikomi restitucijos nuostolių apskaičiavimo metodai. Pavyzdžiui, Lietuvos Aukščiausiasis Teismas (LAT) yra pripažinęs, kad nekilnojamojo daikto pardavėja, neteisėtai nutraukusi preliminariąją sutartį, privalo atlyginti pirkėjui sukeltus nuostolius.

LAT pasiųsta esminė žinia yra labai aiški − didesnės kainos vaikymasis gali smarkiai apkartinti nekilnojamojo turto pardavėjų gyvenimą.

Preliminariosios sutarties nevykdymas

LAT išaiškino, jog preliminariosios sutarties nevykdymo atveju nukentėjusiai sąžiningai šios sutarties šaliai gali būti kompensuojamos tiesioginės derybų išlaidos ir, atsižvelgiant į visas faktines aplinkybes, prarastos galimybės piniginė vertė. Vienas iš būdų, kuriuo gali remtis nukentėjusi šalis, siekdama įrodyti prarastos galimybės piniginės vertės nuostolius, yra kainų skirtumo metodas.

Taigi nesąžiningai nutrauktų derybų atveju, kai sąžininga šalis netenka galimybės sudaryti sandorį dėl to paties dalyko su kitu pirkėju (trečiuoju asmeniu), prarastos galimybės piniginė vertė, taikant kainų skirtumo principą, kompensuojama už realaus kito (o ne turėjusio būti sudaryto su nesąžininga šalimi) sandorio sudarymo galimybės praradimą. Taigi, šia nutartimi LAT suteikia galimybę pardavėjams reikalauti nuostolių atlyginimo iš pirkėjų tais atvejais, kai būtent dėl pirkėjų kaltės pagrindinė pirkimo-pardavimo sutartis nėra sudaroma.

Žinoma, labai reikšmingu tampa šalių faktinių santykių vertinimas - tik tinkamai įvertinus faktines aplinkybes, galima parinkti tinkamiausią nuostolių apskaičiavimo metodą, kuris byloje leis maksimaliai užtikrinti pardavėjo interesus.

Vadovo atsakomybė

Bendrovių vadovai atlieka itin reikšmingą vaidmenį, priimdami esminius sprendimus dėl bendrovės veiklos. Vykdydami savo pareigas, vadovai privalo elgtis rūpestingai, apdairiai ir atidžiai, veikdami geriausiais bendrovės, kuriai vadovauja, interesais.

2022 metus LAT pradėjo griežtindamas bendrovės vadovo atsakomybę bei įpareigodamas vadovą ir jo sūnų atlyginti bendrovės patirtą žalą (beveik 65 000 EUR) tuo atveju, kai buvo nustatyta, jog vadovas leido bendrovei priklausančias lėšas pervesti ne į bendrovės, o į vadovo sūnaus asmeninę sąskaitą. LAT vienareikšmiškai pripažino, kad tokie vadovo veiksmai vertintini kaip neteisėti, neatitinkantys atidaus, rūpestingo elgesio standarto bei pažeidžiantys bendrovės kreditorių interesus.

2022-ųjų kovo mėnesį LAT suformulavo aiškią teisės taikymo taisyklę: verslo sprendimo priėmimo taisykle negali būti vadovaujamasi tuo atveju, kai sprendžiamas klausimas dėl įmonės vadovo pareigos - kreiptis į teismą dėl bankroto bylos iškėlimo - pažeidimo.

2022-ųjų balandžio mėnesį LAT nagrinėtoje byloje atkreiptas dėmesys į tai, kad bankroto administratorius, veikdamas bendrovės (jos kreditorių) interesais, ir teikdamas ieškinį dėl vadovo padarytos žalos atlyginimo bendrovei, privalo įrodyti ne tik tai, kad bendrovės įgyto turto vertė akivaizdžiai neatitiko už jį sumokėtos kainos, bet ir tai, jog vadovo galimai neteisėtai sudarytas sandoris yra priežastiniu ryšiu susijęs su bendrovės mokumo ir galimybės atsiskaityti su kreditoriais sumažėjimu.

2022-ųjų gegužės mėnesį LAT priminė, kad teismų praktikoje ir toliau bus laikomasi nuosekliai formuotos pozicijos (teisinės logikos), pagal kurią valdymo organų civilinė atsakomybė mokiai bendrovei yra tiesioginė, o bendrovės valdymo organų atsakomybė bankrutuojančios bendrovės kreditoriams pagal bendrąją taisyklę yra subsidiari.

LAT dar kartą akcentavo, jog, įmonei veikiant įprastai, vadovai neturi fiduciarinių pareigų kreditoriams. Šiuo laikotarpiu pagrindinė vadovų pareiga - tenkinti nuosavo kapitalo teikėjų - dalyvių interesus. Kuo įmonės finansinė būklė prastėja ir kuo ji turi daugiau skolų, tuo didesne tampa įmonės skolinto kapitalo teikėjų - kreditorių interesų - reikšmė.

Kaip rodo atlikta teismų praktikos analizė, bylų dėl civilinės atsakomybės vadovams taikymo inicijuojama vis daugiau.

Verslo etika

Verslo etika labai dažnai asocijuojasi su teisingumu, visuomenės lūkesčiais, pavyzdžiui, garbinga konkurencija, socialine atsakomybe, gerais darbdavių ir darbuotojų santykiais ir elgsena. Idealiu ir sveikintinu atveju yra siekiama, kad verslininkai (vadovai) turėtų tvirtus dorovės principus ir laikytųsi tam tikrų geros verslo praktikos taisyklių (standartų).

2022 metų lapkričio mėnesį LAT nagrinėtoje byloje ieškovams už neteisėtą komercinės paslapties panaudojimą buvo priteista žala. Kasacinis teismas atkreipė dėmesį į tai, kad sąžiningai konkurencijai priešingi veiksmai dažnai sąmoningai yra skirti gauti nesąžiningos (taigi ir neteisėtos) naudos kitų asmenų sąskaita.

Ši LAT nutartis siunčia aiškią žinią verslui - elgiantis nesąžiningai, neatlygintinai perimant kito subjekto turimą know how, komercines paslaptis, pasisavinant verslo subjekto kurtą produktą, nukentėjusio asmens (verslo subjekto) patirtą žalą teks atlyginti.

Pandemijos įtaka sutarčių vykdymui

Išnagrinėjęs bylą, LAT išaiškino, jog pandemija ar jai suvaldyti pasitelktos priemonės pačios savaime negali būti laikomos nei nenugalimos jėgos, nei sutarties vykdymo esminio suvaržymo aplinkybėmis. Tačiau, atsižvelgiant į konkrečias aplinkybes, pandemijos poveikis gali būti vertinamas kaip pateisinantis sutartinių įsipareigojimų nevykdymą.

Analizuojamoje byloje LAT išaiškino, kad nuomininko (prekiavusio akiniais nuo saulės) veikla buvo apribota karantino metu. Teismo vertinimu, nuomininkas, sudarydamas nuomos sutartį, iš anksto negalėjo numatyti, kad kils pasaulinė pandemija, dėl jos Vyriausybė priims nutarimą dėl komercinės veiklos apribojimų, pagal šį nutarimą bus taikomi veiklos draudimai ir ribojimai iš nuomotojo išsinuomotose patalpose. LAT šias aplinkybes pripažino nenugalimos jėgos aplinkybėmis ir konstatavo, kad nuomininko elgesys (nevykdant sutarties) buvo pateisinamas.

Iš nutartyje išdėstytų argumentų išplaukia išvada, jog dėl pandemijos iš esmės pasunkėjęs sutarties vykdymas mažų mažiausiai suponuoja pareigą abiems sutarties šalims bendradarbiauti ir derėtis siekiant sumažinti neproporcingas / neigiamas pasekmes sutarties kontrahentui.

Nuomos sutarčių samprata ir rūšys

Nuomos sutartis yra susitarimas, pagal kurį viena šalis (nuomotojas) perduoda kitai šaliai (nuomininkui) daiktą laikinai valdyti ir naudoti arba tik naudoti už tam tikrą atlygį (nuomos mokestį). Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra išaiškinęs, kad nuomos sutarties dalykas ir tikslas yra daikto perdavimas laikinai valdyti ir naudoti arba tik naudoti.

Tuo tarpu rangą (statybos rangą) kvalifikuojantys pagrindiniai požymiai yra: šalių susitarimas dėl rangos dalyko (darbų atlikimo ir darbo rezultato perdavimo užsakovui), kuris yra ir esminė sutarties sąlyga; rangovo veikimas savo rizika ir jo veikimas savarankiškai.

Svarbu atskirti nuomos sutartį nuo rangos sutarties. Paprastai patalpų nuomotojo tikslas nėra atlikti tam tikrus darbus ir juos perduoti kaip darbų rezultatą. Nuomininko tikslas taip pat yra gauti ne darbų rezultatą, o negyvenamąsias patalpas. Šalys gali susitarti ir kitaip, tačiau tokia valia turi būti aiškiai išreikšta sutartyje.

Nuomos sutarties turinys

Nuomos sutarties turinį sudaro esminės sutarties sąlygos, apibrėžiančios šalių teises ir pareigas. Pagrindiniai nuomos sutarties elementai yra šie:

Nuomos sutarties dalykas

Tai yra konkretus nekilnojamasis turtas (patalpos), kuris yra išnuomojamas. Negyvenamųjų patalpų nuomos sutarčių specifika yra ta, kad šių sutarčių objektu gali būti tiek iš dalies, tiek ir visiškai įrengtos patalpos. Nuomotojas privalo perduoti nuomininkui sutarties sąlygas bei daikto paskirtį atitinkančios būklės daiktą, tad nuo šalių valios priklauso, kokios kokybės daiktas bus perduodamas.

Sutarties šalys

Nuomotojas (patalpos savininkas) ir nuomininkas (asmuo, kuris nuomojasi patalpas).

Nuomos sutarties forma ir sutarties registravimas

Nuomos sutartis turi būti sudaryta raštu. Ilgalaikės nuomos sutartys (ilgesnės nei vieneri metai) gali būti registruojamos Nekilnojamojo turto registre.

Nuomos sutarties terminas

Nurodomas laikotarpis, kuriam sudaroma nuomos sutartis. Pasibaigus sutartam nuomos laikotarpiui, objekto nuoma gali būti pratęsiama tokiomis pačiomis sąlygomis. Apie norimą pratęsimą arba išankstinį nutraukimą reikia pranešti oficialiam Nuomotojo kontaktiniam asmeniui, tai galima padaryti ir telefonu.

Nuomos sutarties šalių teisės ir pareigos

Šalims svarbu žinoti savo teises ir pareigas, kad išvengtų nesusipratimų ir ginčų ateityje. Toliau pateikiamos pagrindinės nuomotojo ir nuomininko teisės ir pareigos:

Pagrindinės nuomotojo teisės ir pareigos:

• Perduoti nuomininkui tinkamas patalpas, atitinkančias sutarties sąlygas.
• Užtikrinti, kad patalpos būtų tinkamos naudoti pagal paskirtį.
• Laiku atlikti patalpų remonto darbus, jei tai numatyta sutartyje.

Pagrindinės nuomininko teisės ir pareigos:

• Laiku mokėti nuomos mokestį.
• Naudoti patalpas pagal sutartą paskirtį.
• Palaikyti patalpas tvarkingas ir švarias.
• Atlikti einamąjį remontą, jei tai numatyta sutartyje.

Nuomos sutarties pabaiga

Nuomos sutartis gali pasibaigti pasibaigus terminui, šalių susitarimu arba nutraukus sutartį prieš terminą dėl svarbių priežasčių.

Negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties sąlygų teisinė analizė

Nagrinėjant negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį, svarbu atkreipti dėmesį į šiuos aspektus:

Sutarties šalys

Turi būti aiškiai nurodyti nuomotojo ir nuomininko duomenys (pavadinimai, adresai, rekvizitai).

Sutarties objektas

Turi būti tiksliai apibrėžtos nuomojamos patalpos (adresas, plotas, patalpų planas).

Nuomos terminas ir atsiskaitymas už nuomą

Turi būti nurodytas nuomos terminas, nuomos mokestis, mokėjimo tvarka ir terminai. Sutartas nuomos mokestis taikomas sutartam naudojimo laikotarpiui, numatant maksimalų 8 val. per dieną naudojimo laiką.

Pavyzdys, kaip gali atrodyti sutarties dalis apie nuomojamas patalpas:

Nuomotojas, vadovaudamasis Šalių susitarimu, perduoda Nuomininkui nuomos teise naudotis [skaičius] kv. m ([skaičius žodžiais] kvadratinių metrų) bendro ploto patalpas, esančias [adresas] (patalpos inventorizacijos byloje pažymėtos indeksais [indeksai], o pastatas - [skaičius/numeris]), kurios sutartyje vadinamos Patalpomis, Nuomotojui priklausančias nuosavybės teise.

Šalių teisės ir pareigos

Šalys turi aiškiai suprasti savo teises ir pareigas, kurios reglamentuoja jų tarpusavio santykius. Tai apima nuomotojo pareigą perduoti tinkamas patalpas ir nuomininko pareigą laiku mokėti nuomos mokestį bei naudoti patalpas pagal sutartą paskirtį.

Šalių atsakomybė

Sutartyje turėtų būti numatytos šalių atsakomybės už sutarties pažeidimus, pavyzdžiui, pavėlavus mokėti nuomos mokestį ar netinkamai naudojant patalpas.

Sutarties nutraukimas prieš terminą

Turi būti aiškiai apibrėžtos sąlygos, kurioms esant viena ar kita šalis gali nutraukti sutartį prieš terminą, taip pat numatytos procedūros ir pasekmės.

Kitos sąlygos

Šioje dalyje gali būti aptariami kiti svarbūs aspektai, tokie kaip patalpų naudojimo apribojimai, draudimai, leidimai atlikti pakeitimus ir kt.

Priedai

Prie sutarties gali būti pridedami svarbūs dokumentai, tokie kaip patalpų planai, techninės dokumentacijos kopijos, apžiūros aktai ir kt.

Bendradarbiavimo svarba

Iš nutartyje išdėstytų argumentų išplaukia išvada, jog dėl pandemijos iš esmės pasunkėjęs sutarties vykdymas mažų mažiausiai suponuoja pareigą abiems sutarties šalims bendradarbiauti ir derėtis siekiant sumažinti neproporcingas / neigiamas pasekmes sutarties kontrahentui.

Apibendrinimas

Teismų praktika rodo, kad nesąžiningos negyvenamųjų patalpų nuomos sąlygos gali būti ginčijamos teisme. Svarbu atsižvelgti į teismų praktiką, verslo etiką ir nenugalimos jėgos aplinkybes, siekiant užtikrinti sąžiningus ir teisėtus verslo santykius.

tags: #nesaziningos #negyvenamuju #patalpu #nuomos #salygos #bauda