Šioje straipsnyje analizuojamos dažniausiai pasitaikančios problemos ir ginčai, susiję su daugiabučių namų savininkų bendrijų (DNSB) veikla, mokesčių apskaičiavimu ir bendrojo naudojimo objektų priežiūra, remiantis teismų praktika ir teisės aktų nuostatomis. Svarbu: mums nėra suteikta teisė oficialiai aiškinti įstatymų ir kitų teisės aktų nuostatų taikymą.
Bendrijos, paramos gavėjo statusas ir duomenų skaidrumas
Bendrijos, kaip paramos gavėjos, statusas
Daugiabučių namų savininkų bendrija gali būti paramos gavėja. Tai dažnai būna įrašyta ir bendrijų įstatuose. Svarbu, kad paramos gavėjo statusas būtų įregistruotas VĮ Registrų centro registruose. Patikrinti, ar jūsų bendrija įregistruota paramos gavėja ir gali gauti paramą, galima VMI elektroninėje sistemoje įvedus juridinio asmens pavadinimą arba kodą.
Atsiskaitymo skaidrumas ir informacijos pateikimas bendrijos nariams
Dėl skaidrumo ir pasitikėjimo, bendrijos nariams turėtų būti aiškiai nurodoma, kiek yra sukaupta kaupiamųjų lėšų sąskaitose už paslaugas. Jeigu trūksta informacijos, bendrijos pirmininkas (arba administratorius, jei bendrija neįsteigta) privalo pateikti atsakymus raštu per 10 dienų. Negavus atsakymo, galima rašyti skundą savivaldybei, kuri kontroliuoja bendrijų ir administratorių veiklą.
Bendrijos narys turi teisę gauti susipažinimui bendrijos sąskaitas faktūras ir banko išrašus, siekiant patikrinti lėšų leidimą. Banko išrašai gali būti nepateikti motyvuojant, kad juose gali būti asmeninės informacijos (pvz., asmens kodas), tačiau sąskaitos turi būti pateiktos. Nariui neturi būti draudžiama pasidaryti sąskaitų kopijų ar jas nufotografuoti analizei, nors asmens duomenys turi būti saugomi pagal Bendrąjį duomenų apsaugos reglamentą (BDAR).
Mokesčių apskaičiavimas ir bendrojo naudojimo objektų valdymas
Mokesčių priskyrimas ir "naudingasis plotas"
Pagal Civilinio kodekso 4.82 str. 3 d. ir 4.76 str. butų ir kitų patalpų savininkai privalo proporcingai savo daliai apmokėti išlaidas namui (statiniui) išlaikyti ir išsaugoti, taip pat mokėti mokesčius, rinkliavas ir kitas įmokas. Mokesčiai priskaitomi butų ir (arba) kitų patalpų savininkams proporcingai jų daliai pastate - pagal įregistruotus naudinguosius plotus (negyvenamųjų patalpų bendras plotas laikomas naudinguoju).
Statybos techninis reglamentas STR 2.02.01:2004 „Gyvenamieji pastatai“ apibrėžia būsto naudingąjį plotą kaip gyvenamųjų kambarių ir kitų būsto patalpų (virtuvių, sanitarinių mazgų, koridorių, įstatytų spintų, šildomų lodžų ir kitų šildomų pagalbinių patalpų) bendrąjį grindų plotą. Į naudingąjį būsto plotą neįeina balkonų, terasų, rūsių, nešildomų lodžijų grindų plotas.
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas 2009-11-27 civilinėje byloje Nr. 3K-7-515/2009 yra pateikęs Civilinio kodekso 4.82 straipsnio 5 dalies (nuo 2013 m. sausio 1 d. − 7 dalis) nuostatos taikymo aiškinimą dėl proporcingumo principo, nurodydamas, kad nėra svarbu, kokios paskirties plotą užima savininkas pastate - ar tai butas, ar sandėliukas, ar garažas, nesvarbu, ar dažnai naudojama, ar retai.
Todėl, bendrijos pirmininko atlyginimas, administravimo, buhalterinės apskaitos ir kaupiamųjų lėšų mokesčiai apskaičiuojami nuo visų savininkui priklausančių patalpų (buto, parkingo, sandėliuko) naudingojo ploto, net jei jos turi atskirus unikalius numerius Registrų centre.
Dėl mokesčių priskyrimo ne bendrijos nariams ir išlaidų pagrindimo
Teismų praktika rodo, kad „gavęs sąskaitą ir nesutikdamas su joje nustatyta mokėjimo prievole savininkas gali ją ginčyti. Taigi bendrija turi aiškiai išskirti, kokias paslaugas ji suteikė ne bendrijos nariui, ir pagal tai nustatyti jo mokėtiną sumą, t. y. pateikti sąskaitą. Nesant tokių apskaičiavimų bei išlaidų patyrimą pagrindžiančių įrodymų, negalima apibrėžti ne bendrijos nario prievolės bendrijai apimties.“ Vien tik bendrijos visuotinių narių susirinkimų protokolai nėra pakankamas įrodymas pagrįsti bendrijos reikalavimo teisės dydžio. Tam būtini įrodymai apie konkrečias ne bendrijos nariui suteiktas paslaugas, t. y. bendrijos turėtas išlaidas bendrojo naudojimo objektų priežiūrai, išlaikymui, mokesčiams mokėti. Taigi ieškovė, nepateikdama atsakovui sąskaitų, neįgyvendino įstatyminės pareigos (SBĮ 7 straipsnio 5 dalis).
Žemės sklypo savininko (ne sodininkų bendrijos nario) mokėjimo prievolės gali atsirasti dėl konkrečių paslaugų suteikimo bei dėl naudojimosi bendrojo naudojimo objektais (išlaidos šiems objektams išlaikyti, išsaugoti, mokesčiai, rinkliavos ir pan.), todėl jos turi būti pagrįstos konkrečiais duomenimis.
Inžinerinių sistemų priežiūra ir remontas
Bendrijų įstatyme nurodyta, kad bendrosios pastato inžinerinės sistemos (įskaitant šildymo ir karšto vandens sistemos vamzdynus ir radiatorius, vandentiekio ir kanalizacijos vamzdynus) yra bendrojo naudojimo objektai. Už šios sistemos priežiūrą ir atnaujinimą turi mokėti proporcingai visi savininkai. Jeigu bute prakiuro šildymo sistemos stovas ar vamzdeliai, jungiantys stovą su radiatoriumi, apmokėti už darbus, stovą bei vamzdelius su trišakiais turi namo bendrija, o mokesčiai būtų paskirstyti proporcingai visiems savininkams.
Dėl būdo, kaip atlikti bendrojo naudojimo objekto atnaujinimą ir remontą, sprendžia specialistai. Savininkai privalo užtikrinti prieigą prie bendrojo naudojimo objektų, esančių jų patalpose, taip pat ir prie bendro stovo. Už bendrojo naudojimo objektų atnaujinimą (pvz., siena laiptinėje) proporcingai moka visi savininkai arba asmuo, dėl kurio kaltės atsirado gedimas.
Jeigu kanalizacija užsikišo ir bėda su nuotekų stovu, už atkimšimą mokesčiai būtų paskirstyti proporcingai visiems savininkams. Tačiau, jei užkimšimo priežastis yra konkretaus buto gyventojo kaltė, tuomet už atkimšimą moka tas gyventojas.
Lifto, kaip inžinerinio įrenginio, priežiūra ir remontas priskiriamas visiems savininkams. Mokestinius įnašus turi mokėti visi, išskyrus eksploatacines (naudojimosi liftu, t.y. elektros, valymo ir pan.) išlaidas, kurių gali nemokėti tie savininkai, kuriems bendrojo naudojimo objektų apraše liftas nepriskirtas (pvz., laiptinių be liftų gyventojai). Tačiau remonto išlaidos yra bendros.
Išlaidos "telefonspinių" įrengimui patenka į išlaidų kategoriją, dalinamų proporcingai, kadangi telefonspynė įprastai montuojama lauke prie įėjimo į laiptinę ir jomis naudojasi visi gyventojai. Tačiau, jeigu bendrojo naudojimo objektų apraše būtų numatyta, kad tam tikras bendrojo naudojimo objektas priskirtas ne visiems, o tik daliai savininkų (pvz., vienos laiptinės savininkams), tai mokesčiai proporcingai būtų paskirstomi tik tos laiptinės savininkams.
Prieiga prie bendrojo naudojimo objektų
Kiekvienas savininkas turi suteikti prieigą prie bendrojo naudojimo objektų, jeigu tai yra būtina atlikti darbus. Reikia informuoti savininką raštu ir paaiškinti, kad neleisdamas atlikti būtinųjų darbų jis prisiima atsakomybę už galimą žalą ir atsakomybę už galimas išlaidas. Tai ypač aktualu, kai reikia pakeisti šalto vandens vamzdį nuo įvado iki skaitliuko, jei tai bendrijos kompetencijos vamzdis, o kaimynas atsisako leisti prieiti.
Savavališkai užimtos patalpos
Bendrojo naudojimo patalpos (rūsio sandėliukai, bendros džiovyklos, buvusios atliekų surinkimo šachtos) turi būti naudojamos bendrai. Dėl bendrų patalpų naudojimo savininkai gali susitarti įvairiai, tačiau bet kuriuo atveju, bendrijos visuotinis susirinkimas gali nutarti, kad gyventojai, kurie savavališkai užėmė bendro naudojimo patalpas, privalo papildomai mokėti mokesčius (kaupimo ir kt.) už šias patalpas. Civilinio kodekso 4.82 str. 3 dalis nurodo, kad butų ir kitų patalpų savininkai privalo proporcingai savo daliai apmokėti išlaidas namui (statiniui) išlaikyti ir išsaugoti.
Palėpės ir rūsiai
Įregistravus palėpę (neįrengtą pastogę) atskiru nekilnojamuoju daiktu, jos teisinis statusas pasikeičia - ji nebėra daugiabučio namo bendrojo naudojimo patalpa, o atskiras nuosavybės teisės objektas, valdomas jo savininkų pagal nustatytas dalis bendrosios dalinės nuosavybės teise. Todėl neįrengtos, tačiau įregistruotos palėpės savininkui gali būti priskaitomi bendrieji mokesčiai pagal CK 4.82 str. 3 dalį, prilyginant ją patalpai, net jei naudingumas nulinis.
Jeigu daugiabučių name cokoliniame aukšte yra garažas ir jis nėra šildomas, todėl nėra priskirstomas prie būsto naudingojo ploto, kaip nėra priskirstomas rūsys. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktika nurodo, kad visos patalpos, kurios yra atskiri nuosavybės teisės objektai, prisideda prie bendrų namo išlaidų proporcingai jų plotui. Naujos statybos namuose visos kitos patalpos, tokios kaip sandėliukai ar garažai, įprastai būna įregistruotos atskiru unikaliu numeriu, būna nurodytas tų patalpų plotas ir jos būna valdomos nuosavybės teise.
Kaupiamosios lėšos ir remonto darbų apmokėjimas
Jeigu namo gyventojai nusprendė įrengti parkavimo vietas kieme, o buto plotai nėra vienodi, kaupiamosiomis lėšomis atlikti tokius darbus gali būti neteisinga, nes vieni butai mokėtų dvigubai daugiau nei kiti. Taip pat, jei parkavimo vietų neužtenka, kažkam mokėti pinigus ir neturėti vietos nėra teisinga. Tokiais atvejais reikia galvoti apie bendrojo naudojimo objektų aprašą, kurį reikia turėti ir pasikeitus aplinkybėms pasitvirtinti atnaujintą. Jeigu bendrojo naudojimo apraše nurodyta, kad automobilių stovėjimo aikštelė priskiriama visų butų savininkams (visi gali naudotis), tai už tai moka visi proporcingai.
Mokesčiai priskaitomi butų ir (arba) kitų patalpų savininkams proporcingai jų daliai pastate - pagal įregistruotus naudinguosius plotus. Pavyzdžiui, šildymo sistemos renovavimo išlaidos turi būti apmokėtos visų butų savininkų proporcingai, net jei savininkas neturi šildymo, nes inžineriniai tinklai yra bendrojo naudojimo objektas.
Bendrijos susirinkimo metu priėmus sprendimą pakeisti laiptinių lempas, sumos išdalinamos proporcingai buto naudingam plotui. Visi mokestiniai įnašai bendrijai priskaitomi proporcingai pagal užimamą plotą, nesvarbu, ar jie yra jau surinkti ar dar tik priskaitomi.
Gyventojų deklaravimas ir mokesčiai
Daugiabutyje mokesčiai butui skaičiuojami ne pagal gyventojų faktinį skaičių (pvz., liftas) ar deklaruotus asmenis, o pagal butų ir kitų patalpų savininkams priklausančių patalpų naudinguosius plotus. Mokesčiai priskaitomi butų ir (arba) kitų patalpų savininkams proporcingai jų daliai pastate - pagal įregistruotus naudinguosius plotus (negyvenamųjų patalpų bendras plotas laikomas naudinguoju), nepriklausomai nuo to, kaip, kokiu dažnumu savininkas butu ar patalpa naudojasi. Todėl buto, kuriame niekas negyvena, savininkui mokesčiai bus priskaičiuojami.
Daugiabučių namų bendrijos pirmininko atsakomybė ir pareigos
Pirmininko atlyginimas ir samdomos įmonės
Jeigu yra įkurta bendrija ir bendrijos pirmininkas privalo vykdyti jam priskirtas funkcijas, bet samdoma ir aptarnaujanti įmonė, kuri suteikia reikalingas paslaugas ir paskiria savo administratorių, tuomet namo savininkai priversti mokėti abiems atlyginimus. Tai teisėta, jeigu šie sprendimai yra priimti teisėta tvarka (pvz., visuotiniame susirinkime).
Narių sąrašų atnaujinimas ir pažymų išdavimas
Bendrijos pirmininkas yra atsakingas už bendrijos veiklos tinkamą organizavimą, jis privalo atnaujinti ir tvirtinti bendrijos narių sąrašą, turi žinoti, kokie yra savininkai ir kas yra bendrijos nariai, kada, kas ir kiek yra skolingas bendrijai. Jis turėtų pateikti pažymą apie atsiskaitymą pagal prievoles su bendrija, jei Registrų centrui reikalinga pažyma, kad asmuo, norintis įteisinti garažą (boksą), yra bendrijos narys ir neskolingas bendrijai. Jeigu bendrija apleista, gali tekti pirmiau atstatyti visą bendrijos veiklą.
Duomenų gavimas iš Registrų centro
Norint iš Registrų centro užsakyti naują pažymą apie daugiabučio namo turtą ir naujai registruotus savininkus, bendrijos pirmininkui reikėtų nurodyti, kad jis veikia vadovaudamasis Bendrijų įstatymu, bendrijos įstatais. Būtina plačiau apibūdinti, paaiškinti, kad vykdydamas bendrijos pirmininko pareigas, jis turi žinoti, kas yra savininkai, kokie jų butų (patalpų) naudingieji plotai, tam, kad vadovaujantis Civilinio kodekso 4.83 str. 6 dalies nuostatomis, proporcingai mokestinius įnašus priskirtų tik tikriesiems savininkams.
Ginčų sprendimas ir atsakomybė
Žalos atlyginimas
Jeigu semia vanduo du butus, o namo bendrija nieko nedaro, nukentėję asmenys gali imtis priemonių patys tvarkyti, o vėliau pateikti argumentuotą (nuotraukos, aktai, sąskaitos ir kiti dokumentai) reikalavimą kompensuoti žalą tiems, dėl kieno kaltės tai įvyko. Pavyzdžiui, bendrijai, jeigu nebuvo sutvarkyti bendrojo naudojimo vamzdynai ir todėl užliejo butus, arba butų savininkui, jei kaltė viršutinio buto savininko.
Kaimynų elgesys ir triukšmas
Jeigu daugiabučio namo kieme vyksta triukšmingi vakarėliai, bet kuris nepatenkintas kaimynas gali kreiptis pagalbos telefonu 112 (policija sureaguos), taip pat galima pranešti apie įvykį savivaldybės viešosios tvarkos skyriaus darbuotojams. Bendrijos pirmininkas galėtų informuoti namo gyventojus apie viešosios tvarkos reikalavimus ir atkreipti dėmesį į tai, tačiau tiesioginės prievolės imtis veiksmų, susijusių su viešosios tvarkos pažeidimais, jis neturi, tai policijos kompetencija.
Jeigu daugiabutyje kiekvieną dieną iš apačios - trankymas, pokalbių klausymas ir "komentavimas", žodžiu, namuose vyksta nuolatinis chaosas, o bendrija nereaguoja, reikėtų kreiptis į policiją, savivaldybės administraciją ar kitas atsakingas institucijas dėl viešosios tvarkos pažeidimų. Bendrija privalo spręsti problemas, susijusias su bendrojo naudojimo objektų priežiūra, tačiau neturi policijos funkcijų reguliuojant gyventojų asmeninius konfliktus ar viešosios tvarkos pažeidimus.
Neteisingas sumų pateikimas ir užskaitymas
Jeigu įmonė neteisingai pateikė sumas už tam tikrą paslaugą, suma buvo sumokėta, o vėliau pripažinta neteisėta, ir daroma užskaita už komunalines paslaugas, tai reikia aiškintis. Būna patvirtintas planas, kokia eilės tvarka įskaitomi gaunami mokestiniai įnašai. Jeigu savininkas buvo skolingas, gautais pinigais galėjo būti padengta skola. Jeigu skolinga nebuvo, siūlytume raštu pareikalauti grąžinti sumokėtus pinigus, paaiškinant, kodėl jie buvo mokami ir kodėl norėtumėte, kad jie būtų grąžinti (galbūt nesutinkama mokėti už paslaugas avansu), nurodant, kaip (į kokią banko sąskaitą) juos grąžinti.
NŽT ir sodininkų bendrijų žemės klausimai
Sodininkų bendrijos yra savarankiški juridiniai asmenys, turintys teises ir pareigas, įskaitant teisę disponuoti savo turtu. Sprendimus bendrijoje priima visuotinis narių susirinkimas. Teismų praktika rodo, kad „Gavęs sąskaitą ir nesutikdamas su joje nustatyta mokėjimo prievole savininkas gali ją ginčyti“. Sodininkų organizacijų vadovai kartais ignoravo įstatymų išaiškinimą viešai. Džiugu, kad teismuose prasideda blaivus ir logiškas supratimas apie sodininkų bendrijas ir ne nario statusą.
Dėl žemės sklypų pardavimo sodininkų bendrijoms, NŽT turėjo pareigą parduoti žemės sklypus, kurie teisės aktais priskirti sodininkų bendrijoms, už valstybės nustatytą kainą. Sodininkų bendrijos, įsigijusios žemę, dėl tolimesnio jos panaudojimo sprendžia visuotiniame bendrijos narių susirinkime. Teismuose dažnai keliami klausimai dėl galimų apgaulių ar neteisėtų sandorių sudarant žemės pirkimo-pardavimo sutartis, tačiau svarbu remtis įrodymais ir teisiniais pagrindais.
