Nekilnojamojo turto kainoms Lietuvoje nuolat augant, daugėja ir gyventojų, norinčių atsinaujinti savo būstą. Tačiau kai kuriais atvejais noras atsinaujinti savo būstą gali kainuoti itin brangiai, ypač jei remontuojama saugomoje teritorijoje. Statybų kaštai padidės dar labiau, jei nesilaikysite šiuo metu galiojančių reikalavimų. Pavyzdžiui, jei nuspręsite savo bute pasidaryti remontą ir neturėsite leidimo, už tai inspekcija gali skirti ir riebią baudą.
Remonto darbų reglamentavimas daugiabučiuose namuose
Vienas iš svarbiausių aspektų, planuojant daugiabutyje esančio buto remontą, yra žinoti teisinius ir techninius reikalavimus. Nesvarbu, ar planuojamas kapitalinis remontas, kai bus iš esmės pertvarkomos vidaus patalpos, ar paprastasis, buto šeimininkai turi pasirūpinti reikalingais leidimais ir kaimynų sutikimais.
Kada reikia specialaus leidimo remontui?
Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos (VTPSI) atstovai komentuoja, kad remonto eiga priklauso nuo atliekamos statybos rūšies. Daugiabučio gyvenamojo namo vidaus ar išorės sienos gali būti priskiriamos prie laikančiųjų arba nelaikančiųjų. Kokiai rūšiai priskirtina siena, gali nustatyti kompetentingas specialistas: pastato techninis prižiūrėtojas (kiekvienam daugiabučiui namui privalo būti paskirtas toks specialistas) arba atestuoti projektuotojai, statinių projektų ekspertizės vadovai.
Taigi, jei nusprendėte atlikti kapitalinio remonto darbus daugiabučiame name, gyventojas privalės turėti statinio kapitalinio remonto projektą. Kapitalinio remonto projekto ekspertizės aktas būtinas, ketinant remontuoti ypatingąjį statinį. Arba jei daugiabutis namas yra neypatingasis statinys ir kapitaliniam remontui neprivalomas statybą leidžiantis dokumentas dėl statinio išvaizdos keitimo.
Daugiabučio gyvenamojo pastato kapitaliniam remontui privaloma gauti statybą leidžiantį dokumentą šiais atvejais:
- Kai daugiabutis yra kultūros paveldo statinys.
- Kai keičiama statinio ar patalpų paskirtis.
- Kai įrengiamos, pertvarkomos, išmontuojamos pastato dujų, šildymo ar elektros bendrosios inžinerinės sistemos.
- Kai daugiabutis yra nors vienoje iš šių teritorijų ir keičiama pastato išvaizda: mieste, konservacinio prioriteto ar kompleksinėje saugomoje teritorijoje, kultūros paveldo objekto teritorijoje, kultūros paveldo vietovėje.
Pastato išvaizdos keitimu laikoma, pavyzdžiui, balkonų, lodžijų įstiklinimas, fasado elementų keitimas (keičiant spalvą, matmenis, suskaidymą) ir t.t.
Kada statybą leidžiantis dokumentas neprivalomas?
Tiesa, kaip teigė statybų inspekcijos atstovai, yra ir tam tikrų išimčių, kai statybą leidžiančio dokumento nereikės. Tuo atveju, kai statinio laikančiosios sienos ardymo, pertvarkymo darbai atliekami pastato viduje, nekeičiant jo išvaizdos, ir pastatas nėra kultūros paveldo statinys, taip pat, kai pertvarkant laikančiąją sieną neįrengiamos, nepertvarkomos, neišmontuojamos pastato dujų, šildymo ar elektros bendrosios inžinerinės sistemos, tai tokios sienos griovimui gauti statybą leidžiančio dokumento nereikia, tačiau turi būti parengtas kapitalinio remonto projektas ir atlikta projekto ekspertizė.
Be to, jeigu yra norima atlikti statybos darbus, nesusijusius su būsto rekonstrukcija ir kapitaliniu remontu, tokiu atveju specialių leidimų taip pat neprireiks. Kai daugiabutyje ardoma vidinė nelaikančioji siena, kai pertvarkant nelaikančiąją sieną neįrengiamos, nepertvarkomos, neišmontuojamos pastato dujų, šildymo ar elektros bendrosios inžinerinės sistemos, taip pat atliekami kiti paprastojo remonto darbai, nekeičiant pastato išvaizdos, tai specialaus darbų leidimo nereikia. Paprastojo remonto aprašas taip pat yra neprivalomas, tačiau gali būti rengiamas statytojo pageidavimu.
Tačiau būtina įsidėmėti, kada privalėsite parengti paprastojo remonto aprašą arba projektą. Jei statinio paprastojo remonto darbais (nepertvarkant statinio laikančiųjų konstrukcijų) keičiama daugiabučio gyvenamojo pastato išvaizda, pavyzdžiui, įstiklinami balkonai arba keičiamos durys, langai (keičiant spalvą, matmenis, suskaidymą), įrengiami nauji fasado elementai ir daugiabutis yra kultūros paveldo statinys, tokiu atveju privaloma parengti paprastojo remonto aprašą arba paprastojo remonto projektą (kultūros paveldo statinio atveju) ir kreiptis į savivaldybę dėl statybų leidimo dokumento išdavimo.
Būtina atsiklausti kaimynų ir laikytis triukšmo taisyklių
Specialistai atkreipia dėmesį, kad tuo atveju, kai statybos darbai yra susiję su daugiabučio bendrojo naudojimo objektais, būtina gauti butų ar kitų patalpų savininkų daugumos sutikimą. Pasak inspekcijos atstovų, tai padaryti reikalinga net ir tuo atveju, jei buvo gautas statybų leidimo dokumentas.
Gyventojams taip pat primenama, kad triukšmą skleidžiančius įrankius naudoti ir statybos darbus vykdyti galima tik tam tikromis darbo ir poilsio dienų valandomis. Triukšmo šaltinių valdytojai, planuojantys statybos, remonto, montavimo darbus gyvenamosiose vietovėse, privalo ne vėliau kaip prieš 7 kalendorines dienas iki šių darbų pradžios pateikti savivaldybės institucijoms informaciją apie triukšmo šaltinių naudojimo vietą, planuojamą triukšmo lygį ir jo trukmę per parą, triukšmo mažinimo priemones.
Šiuo metu triukšmą keliantys veiksmai vakaro (nuo 19 iki 22 val.) ir nakties (nuo 22 iki 7 val.) metu gyvenamosiose patalpose, kai tai trikdo asmenų ramybę, gali užtraukti baudą nuo 80 iki 300 eurų. O jei pažeidimas padaromas dar kartą, bauda siektų nuo 200 iki 400 eurų.
Baudos už savavališkus remonto darbus
Statybos inspekcija sako sulaukianti nemažai skundų dėl daugiabučiuose atliekamų statybos darbų. Dažnu atveju pranešimai būna susiję su vykdomais paprastojo arba kapitalinio remonto darbais, kuriems statybą leidžiantys dokumentai nėra privalomi - vidinių laikančiųjų ar nelaikančiųjų sienų remonto, tarpaukštinių perdangų remonto.
Tiesa, kai kuriais atvejais gyventojai skundžiasi dėl neteisėtų kaimynų veiksmų, kai atliekami statybos darbai. Pavyzdžiui, tai atvejais, kai yra kabinami kondicionieriai, kertamos naujos arba didinamos esamos langų ar durų angos, įrengiami nauji stoglangiai, stiklinami balkonai ar lodžijos ir pan.
Nustačiusi, kad statybos darbai vykdomi be statybą leidžiančių dokumentų, kada jie yra privalomi, VTPSI savavališkus darbus vykdžiusiems savininkams surašo savavališkos statybos aktus ir privalomuosius nurodymus bei taiko administracinę atsakomybę.
- Fiziniams asmenims savavališkas statinio paprastasis remontas, neturint statybą leidžiančio dokumento, kai toks privalomas, užtraukia baudą nuo 60 iki 1,2 tūkst. eurų.
- Tuo metu savavališkas statinio kapitalinis remontas, neturint statybą leidžiančio dokumento, kai toks privalomas, užtraukia baudą nuo 300 iki 3,5 tūkst. eurų.
- Kitų statybos darbų atlikimas pažeidžiant teisės aktų reikalavimus užtraukia įspėjimą arba baudą nuo 50 iki 1 tūkst. eurų.
Svarbu atkreipti dėmesį, kad remontuojant kelią saugomoje teritorijoje, ypač jei tai susiję su pastato išvaizdos keitimu, gali būti taikomi griežtesni reikalavimai ir didesnės baudos.
Šilumos punktų modernizavimas ir finansinė parama
Senų daugiabučių namų gyventojai, kurių namai vis dar nėra renovuoti pagal daugiabučių namų atnaujinimo (modernizavimo) programą, turėtų suklusti. Visuose namuose, kuriuose veikia pasenusios šildymo ir karšto vandens tiekimo sistemos, jos turi būti atnaujintos ne vėliau kaip iki 2026 m. liepos 1 d. Jei iki šios datos sistemos daugiabutyje nebus atnaujintos, gali grėsti baudos.
Tokiuose daugiabučiuose šilumos punktai neturi automatizuoto valdymo, todėl negali prisitaikyti prie lauko oro sąlygų. Dėl to gyventojams tenka taikytis prie nekomfortiškos vidaus temperatūros ir mokėti dideles sąskaitas už neefektyviai naudojamą šilumos energiją. Ne mažiau problemų kelia ir pasenusi karšto vandens tiekimo sistema. Daugelyje senų daugiabučių ji vis dar veikia be cirkuliacijos, todėl karšto vandens tenka ilgai laukti - jis atkeliauja iš centrinio šilumos punkto ir per tą laiką atvėsta vamzdžiuose.
Teisinis reguliavimas
Daugiabučių namų statybą ir priežiūrą reglamentuoja įvairūs teisės aktai. Vadovaujantis Lietuvos Respublikos civilinio kodekso 4.83 straipsniu ir Aplinkos ministerijos nuostatais, daugiabučių namų statybai taikomi šie įstatymai ir reglamentai:
- Lietuvos Respublikos civilinis kodeksas
- Lietuvos Respublikos statybos įstatymas
- Lietuvos Respublikos vietos savivaldos įstatymas
- Lietuvos Respublikos daugiabučių namų savininkų bendrijų įstatymas
- Lietuvos Respublikos Vyriausybės nutarimai
- Statybos techniniai reglamentai (STR)
- Respublikinės statybos normos (RSN)
Svarbiausi Statybos Techniniai Reglamentai (STR)
Statybos techniniai reglamentai nustato esminius statinio reikalavimus, tokius kaip mechaninis patvarumas, gaisrinė sauga, higiena, aplinkos apsauga, naudojimo sauga, apsauga nuo triukšmo, energijos taupymas ir šilumos išsaugojimas. Toliau pateikiami svarbiausi STR:
- STR 1.02.06:2002 „Teritorijų planavimo ir statybos techninės veiklos pagrindinių sričių vadovų kvalifikaciniai reikalavimai ir atestavimas“
- STR 1.08.02:2002 „Statybos darbai“
- STR 1.12.01:1996 „Statinių avarinės būklės pripažinimo tvarka“
- STR 2.01.01(1):1999 „Esminiai statinio reikalavimai. Mechaninis patvarumas ir pastovumas“
- STR 2.01.01(2):1999 „Esminiai statinio reikalavimai. Gaisrinė sauga“
- STR 2.01.01(3):1999 „Esminiai statinio reikalavimai. Higiena, sveikata, aplinkos apsauga“
- STR 2.01.01(4):1999 „Esminiai statinio reikalavimai. Naudojimo sauga“
- STR 2.01.01(5):1999 „Esminiai statinio reikalavimai. Apsauga nuo triukšmo“
- STR 2.01.01(6):1999 „Esminiai statinio reikalavimai. Energijos taupymas ir šilumos išsaugojimas“
- STR 2.05.01:1999 „Pastatų atitvarų šiluminė technika“
- STR 2.09.02:1998 „Šildymas, vėdinimas ir oro kondicionavimas“
- STR 2.09.04:2000 „Pastato šildymo sistemos galia. Šilumos suvartojimas“
Daugiabučio namo priežiūra
Daugiabučių namų priežiūra yra privaloma. Apžiūrų metu atskleidus defektų, deformacijų ar grubių namo naudojimo ir priežiūros taisyklių pažeidimų, atsakingas asmuo privalo nedelsiant informuoti namo savininką (bendraturčius) arba daugiabučio namo savininkų bendrijos valdybą, arba jungtinės veiklos sutartimi įgaliotą atstovą, arba administratorių.
Asmuo, gavęs pranešimą apie kritinę namo būklę, turi nedelsiant imtis veiksmų, apsaugančių žmones, aplinką ir pastatą nuo galimų pasekmių. Pašalinus grėsmę, surašomas atliktų darbų aktas.
Pagal apžiūrų rezultatus organizuojami ir vykdomi nuolatinės priežiūros darbai, sudaromi metiniai ir ilgalaikiai pastato ir jo inžinerinės įrangos privalomųjų remonto (ar rekonstrukcijos) darbų ir jų finansinio aprūpinimo planai.
Namo priežiūros administratorius
Namo priežiūros administratorius turi paskirti už nuolatinę namo priežiūrą atsakingą asmenį - namo priežiūros vadybininką. Jo uždavinys - vykdyti nuolatinį namo būklės stebėjimą, organizuoti defektų šalinimą, kontroliuoti kitų specialistų atliekamus priežiūros ar remonto darbus, palaikyti ryšius su namo butų ir kitų patalpų savininkais ir naudotojais, arba šias pareigas pavesti kitam darbuotojui.
Keičiantis administratoriui, buvęs administratorius turi per mėnesį perduoti namo bendrojo naudojimo objektus valdyti ir prižiūrėti, taip pat - nepanaudotas lėšas, turimus namo statybos ir techninės inventorizacijos dokumentus, sutartis dėl bendrojo naudojimo objektų priežiūros, remonto ir kitokio tvarkymo, trumpalaikius ir ilgalaikius įsipareigojimus. Perdavimas įforminamas perdavimo ir priėmimo aktu.
Techninės priežiūros žurnalas ir energetinis auditas
Techninės priežiūros žurnalas saugomas per visą pastato gyvavimo laikotarpį.
Gyvenamojo namo energetinio audito tikslas yra nustatyti namo šiluminės energijos nuostolius bei šildymo įrangos našumą, palyginti juos su normatyviniais ar etaloniniais, pagrįsti priemones, kurios padėtų sumažinti energijos nuostolius ir padidinti namo energetinį efektyvumą.
Stogo renovacija ir statybos leidimas
Statybos techninio reglamento STR 1.01.08:2002 „Statinio statybos rūšys“ 12.4 punkte nurodyta, kad statinio paprastojo remonto tikslas - atnaujinti esamą statinį, jo nerekonstruojant ir kapitališkai neremontuojant, o 12.4 papunktyje detalizuota, kad į šią statybos rūšį patenka, be ko, stogo dangos ar apdailos keitimas.
Statybos įstatymo 27 straipsnio 1 dalies 5 punkte nustatyta ir Statybos techninio reglamento STR 1.05.01:2017 „Statybą leidžiantys dokumentai. Statybos užbaigimas. Statybos sustabdymas. Savavališkos statybos padarinių šalinimas. Statybos pagal neteisėtai išduotą statybą leidžiantį dokumentą padarinių šalinimas“ 3 priedo 4.1 papunktyje detalizuota, kad leidimas atlikti daugiabučio namo paprastąjį remontą privalomas atliekant ypatingojo ir neypatingojo daugiabučio namo remontą mieste, konservacinės apsaugos prioriteto ar kompleksinėje saugomoje teritorijoje, kultūros paveldo objekto teritorijoje, kultūros paveldo vietovėje, - kai keičiama pastato išvaizda, išskyrus atvejus, kai būtina skubiai atlikti statybos darbus, reikalingus avarijos grėsmei, jos ar stichinės nelaimės padariniams pašalinti. Taigi galima daryti išvadą, kad jei nesikeičia pastato išvaizda, tai leidimas nereikalingas.
Taip, reikalingas ir projektas ir leidimas daugiabučio gyvenamojo namo stogo renovacijai. Statybos leidimas daugiabučio gyvenamojo namo stogo renovacijai yra reikalingas.
| Veikla | Reikalingas leidimas | Papildoma informacija |
|---|---|---|
| Stogo dangos keitimas nekeičiant pastato išvaizdos | Ne | Jei darbai atliekami ne konservacinės apsaugos teritorijoje. |
| Stogo renovacija keičiant pastato išvaizdą | Taip | Reikalingas projektas ir leidimas. |
Kaip sumažinti sąskaitas už šildymą nemodernizuojant viso daugiabučio?
Visi sutinka, kad bet kuriam automobiliui reikalinga techninė apžiūra ir remontas, detalių keitimas. Šildymo sistema daugiabutyje - ne mažiau sudėtinga inžinerinė sistema, susijusi su karšto vandens ir šilumos tiekimu. Laikui einant ji dėvisi, tampa neefektyvi.
Nors daugiabučio šilumos punkto modernizavimas yra pačių gyventojų iniciatyva, tačiau, gali būti, kad ateityje už nemodernizuotą šilumos punktą galimos sankcijos. Energetikos ministerija yra išleidusi įsakymą, jog visų daugiabučių šildymo ir karšto vandens sistemos turi atitikti privalomus reikalavimus, elevatoriniai šilumos punktai turi būti pakeisti į automatizuotus. 2022 metais buvo suskaičiuota, kad šalies daugiabučiuose dar yra apie 3 tūkst. pasenusių šilumos punktų.
Pagrindinis automatizuoto šilumos punkto privalumas yra automatinis temperatūros palaikymas visuose butuose, toks automatizavimas leidžia sutaupyti nuo 15 iki 25 proc. Efektyviausias šilumos punkto pertvarkymo būdas yra vienvamzdės sistemos perdarymas į dvivamzdę, bet vis dar manoma, kad tokia pertvarka brangi, reikalauja didelio remonto kiekviename bute.
Bet kuriuo atveju pirmiausia šilumos punkto renovacija būtina elevatoriniuose šilumos punktuose, kuriuose nėra šilumos kiekio, patiekiamo į pastatą, automatinio reguliavimo galimybės priklausomai nuo lauko temperatūros.
Kadangi daugelyje daugiabučių yra vienvamzdė šildymo sistema, UAB „IMI Hydronic Engineering" specialistai vienvamzdės šildymo sistemos efektyvumui pagerinti siūlo automatinius arba rankinius balansinius vožtuvus, mažo pasipriešinimo termostatinius radiatorių vožtuvus ir kitus komponentus - kurie visi kartu vienvamzdę sistemą daro beveik tokia pat efektyvią kaip ir dvivamzdė.
Kad šiluma butuose būtų paskirstyta tolygiai, ant šildymo sistemos išeinančių stovų turi būti įrengti balansiniai vožtuvai (ventiliai) viso pastato šildymo sistemai subalansuoti. Ant šildymo ir karšto vandens stovų sumontavus rankinius balansinius arba automatinius balansinius vožtuvus, iš karto gaunamas nemenkas šilumos sutaupymas.
Ant radiatorių sumontavus termostatinį ventilį ir termostatinę galvutę, galimas šilumos reguliavimas. Ant radiatoriaus sumontuotu termostatu reguliuojama kambario temperatūra valdant šilumnešio srautą ir keičiant srauto santykį per radiatorių bei apvadą. Apribojus radiatoriaus reguliavimo temperatūrą išvengiama šiluminių mainų per atitvaras - t.y., per sienas tarp butų.
Finansinė parama šilumos punktų modernizavimui
Vyriausybė, skatindama šilumos punktų modernizavimą daugiabučiuose, kartu teikia finansinę paramą. Pasinaudojus programa kompensuojama iki 60 proc. visų statybos darbų išlaidų, o jeigu buto ar kitų patalpų savininkai priklauso nepasiturinčiųjų grupei, valstybė padengia net 100 proc. visų išlaidų.
2024 m. liepos 24 d. APVA duomenimis:
- Nuo 2024 m. liepos 24 d. Kvietimo suma: 20 mln. Eur, paraiškos bus priimamos kol pakaks kvietimui skirtų lėšų, bet ne ilgiau kaip iki 2025 m.
- Projektai įgyvendinami daugiabučiuose, pastatytuose pagal iki 1993 m. galiojusius statybos techninius reglamentus.
- Paramos intensyvumas: Jei paramos gavėjai gyventojai - 60 proc. subsidija. Padidinama dar 10 proc., jei elevatorinis šilumos punktas keičiamas į naują, automatizuotą šilumos punktą. Nepasiturintiems gyventojams bus skiriama 100 proc. išlaidų kompensacija.
- Jei paramos gavėjas šilumos tiekimo įmonė (šilumos punkto nuosavybė yra ne gyventojų) - intensyvumas 30 proc. Subsidija didinama 5 proc.
- Įgyvendinus daugiabučio namo šildymo ir karšto vandens sistemų modernizavimo projektą, turi būti pasiektas ne mažesnis kaip 2 proc. pirminės energijos sutaupymas.
Iki 2026 m. pasenę daugiabučių namų šilumos punktai privalės būti atnaujinti. Šildymo ir karšto vandens sistemų atnaujinimas daugiabučiuose iki kitų metų liepos - ne rekomendacija, o įstatymu nustatyta pareiga. Dvivamzdės šildymo sistemos modernizavimas yra labai rekomenduojamas.
Nacionalinis visuomenės sveikatos centras turi teisę atlikti patikrinimus daugiabučiuose ir, nustačius pažeidimus dėl netinkamos karšto vandens temperatūros ar cirkuliacijos, gali taikyti administracinę atsakomybę.
tags: #baudos #uz #remontuojama #kelia #saugomoje #teritorijoje