Lietuvoje vis daugiau gyventojų naudojasi gyvenamosiomis patalpomis nuomos, o ne nuosavybės teise. Nepaisant to, kad Valstybinė mokesčių inspekcija (VMI) ragina nuomoti būstą legaliai, nemaža dalis nuomos rinkos vis dar veikia šešėlyje. Šiame straipsnyje aptarsime, kokios baudos gresia už nelegalią buto nuomą Lietuvoje, kaip legaliai nuomoti būstą ir kokie mokesčiai taikomi.
Nelegalios nuomos rizika ir pasekmės
Nors dalis nuomininkų ir nuomotojų kol kas neturi problemų dėl nelegaliai nuomojamo būsto, VŠĮ „Realdata“ vadovas, NT analitikas Arnoldas Antanavičius teigia, kad tie, kurie nuomojasi būstą nelegaliai, vaikšto peilio ašmenimis.
Rizika nuomotojui
Oficialiai nuomodamas būstą ir mokėdamas mokesčius, NT savininkas turi daugiau galios nuomininko atžvilgiu. Jeigu nuomojama nelegaliai, nuomotojai rizikuoja, kad juridiškai nelabai turi svertų prieš nuomininkus. „Jeigu turtas bus sugadintas, jeigu bus paliktos skolos ir pan., teisybę surasti bus sudėtinga“, - sako A. Antanavičius. Tokiu atveju nuomotojui gali tekti prisipažinti, kad buvo vykdoma nelegali veikla, ir jis, nemokėdamas mokesčių ir bandydamas sutaupyti, padidina riziką patirti nuostolių.
Vis dėlto, pasitaiko atvejų, kai tuo naudojasi nuomos sutarties sąlygas pažeidę nuomininkai. Žinodami, kad nuomotojai slepia iš nuomos gautas pajamas, jie dažnai tai naudoja kaip spaudimo priemonę prieš nuomotoją, kuriam tenka rinktis, ar veltis į konfliktą su nuomininku, ar susitaikyti su savo teisių pažeidimu.
Rizika nuomininkui
„Nuomininkui vienareikšmiškai geriau viską daryti oficialiai, nes tokiu atveju jis yra apsaugotas, kad savininkas jo lengvai neišprašys iš nuomojamo būsto, turės laikytis terminų apie įspėjimą dėl nuomos santykių nutraukimo ir nuomininkas turės gerokai daugiau laiko susirasti kitą būstą“, - komentuoja A. Antanavičius. Taip pat, turint nuomos sutartį, galima įsiregistruoti ir gyvenamąją vietą, o tai yra privalumas, ypač šeimoms su vaikais, nes galima registruoti vaikus į darželius ir mokyklas.
Baudos už nelegalią nuomą
Asmenims, įstatymų nustatyta tvarka nedeklaruojantiems iš nuomos gautų pajamų, gali būti pritaikytos trejopo pobūdžio sankcijos: nuobaudos pagal LR Administracinių nusižengimų kodeksą, bausmės pagal LR Baudžiamąjį kodeksą arba baudos pagal LR Mokesčių administravimo įstatymą.
- Administracinės nuobaudos: Dažniausiai taikomos administracinės nuobaudos. VMI pareigūnui nustačius, kad pajamos už nuomą nebuvo deklaruotos, asmeniui surašomas administracinių teisės pažeidimų protokolas. Nuobaudos dydis priklauso nuo pažeidimo aplinkybių. Asmeniui gali būti paskirtas įspėjimas arba bauda nuo 200 iki 400 eurų. Tačiau jei akivaizdžiai siekiama nuslėpti mokesčius, gali tekti sumokėti didesnę baudą - nuo 579 iki 1158 Eur.
- Baudos pagal Mokesčių administravimo įstatymą: Jei mokesčių administratorius asmens veiksmuose neįžvelgia administracinės ar baudžiamosios atsakomybės, gali būti pritaikyta atsakomybė pagal LR Mokesčių administravimo įstatymą. Asmeniui, nedeklaravusiam nuomos pajamų ir nuo jų nemokėjusiam privalomo gyventojų pajamų mokesčio, gali būti skiriama nuo 10 iki 50 proc. apskaičiuotos mokesčio sumos dydžio bauda. Be nurodytų sankcijų, pažeidėjui visais atvejais reikės susimokėti ir nesumokėtą pajamų mokestį bei delspinigius, kurie buvo priskaičiuoti už uždelstą mokėti laikotarpį.
- Baudžiamoji atsakomybė: Baudžiamoji atsakomybė nuomotojų atžvilgių taikoma retai ir tik už itin grubius įstatymo pažeidimus.
Kaip legalizuoti būsto nuomą?
Valstybinė mokesčių inspekcija (VMI) primena, kad šiuo metu gyventojai, norintys nuomoti gyvenamosios paskirties patalpas, gali tai padaryti dviem būdais:
- Įsigiję „Gyvenamosios paskirties patalpų nuoma“ verslo liudijimą.
- Deklaruodami gautas pajamas ir sumokėdami 15 proc. Gyventojų pajamų mokestį (GPM) metams pasibaigus.
Verslo liudijimas
Jei nuoma vykdoma įsigijus verslo liudijimą, asmeniui tereikia susimokėti fiksuoto dydžio pajamų mokestį už verslo liudijimo įsigijimą. Verslo liudijimo kaina priklauso nuo vietovės, kurioje nuomojate būstą. VMI kiekvienais metais savo internetiniame puslapyje pateikia visų savivaldybių metinius tarifus.
Pavyzdžiui, norėdamas nuomoti gyvenamąsias patalpas Vilniaus mieste, nepriklausomai nuo nuomojamų butų ar patalpų skaičiaus, gyventojas turi sumokėti 585 Eur dydžio verslo liudijimo įsigijimo kainą metams, o tai sudaro 49 Eur per mėnesį. Nuo 2020 metų liepos 1 d. gyventojai, nuomojantys gyvenamosios paskirties patalpas su verslo liudijimu, kiekvienam nuomojamam objektui turi įsigyti atskirą verslo liudijimą ir už jį sumokėti fiksuoto dydžio pajamų mokestį.
Svarbu: Nuomoti nekilnojamąjį turtą įsigijus verslo liudijimą galima tik tuomet, kai vykdoma gyvenamosios paskirties patalpų nuoma ir gyventojo pajamos iš tokios veiklos neviršija 45 tūkst. eurų per metus. Jei gyventojas niekur nedirba ar nėra apsidraudęs privalomuoju socialiniu draudimu ir sveikatos draudimu, jis kas mėnesį turėtų papildomai mokėti 9 proc. nuo minimalios algos dydžio sveikatos draudimo įmokas.
Verslo liudijimą gyventojas gali įsigyti ne tik metams ar mėnesiui, bet ir pageidaujamam dienų skaičiui (ne mažiau nei 5 dienoms), atitinkamai proporcingai apskaičiuojant mokėtiną pajamų mokestį.
2025 m. verslo liudijimų tarifai gyvenamosios paskirties patalpų nuomai:
| Savivaldybė | Metinis tarifas (Eur) |
|---|---|
| Vilniaus m. sav. | 684€ |
| Kauno m. sav. | 520€ |
| Klaipėdos m. sav. | 209€ |
| Šiaulių m. sav. | 500€ |
| Panevėžio m. sav. | 500€ |
| Palangos m. sav. | 684€ |
| Neringos sav. | 684€ |
| Marijampolės sav. | 189€ |
15% GPM
Tuo atveju, kai nuoma vykdoma be verslo liudijimo, gyventojai privalo kasmet iki gegužės 1 d. deklaruoti praėjusiais metais iš nuomos gautas pajamas ir sumokėti 15 proc. dydžio gyventojų pajamų mokestį nuo gaunamų nuompinigių. Pasirinkę mokėti GPM, mokesčius už praėjusius metus turėsite sumokėti metinių deklaracijų teikimo metu, iki gegužės 1 d.
Jeigu NT nuomojamas gyventojams (įskaitant gyventojus, vykdančius individualią veiklą, bet nuomojamą turtą naudojantiems asmeninėms reikmėms), tuomet 15 proc. pajamų mokestį moka nuomotojas. Metams pasibaigus, iki kitų metų gegužės 1 d., reikia deklaruoti iš nuomos gautas pajamas ir sumokėti 15 proc. gyventojų pajamų mokestį, jei per kalendorinius metus gautų nuomos pajamų kartu su gautomis kitomis apmokestinamosiomis pajamomis bendra suma neviršija 120 vidutinių darbo užmokesčių (VDU) sumos. Jei tokių pajamų suma viršija 120 VDU (apie 228 000 €), viršijančioji dalis apmokestinama 20 proc. pajamų mokesčio tarifu nuo 2024 m.
Jeigu NT nuomojamas įmonei ar gyventojams, vykdantiems individualią veiklą ir naudojantiems tą turtą veiklai vykdyti, tuomet nuo išmokamos nuomos pajamų sumos apskaičiuoti, išskaičiuoti ir sumokėti 15 proc. pajamų mokestį privalo įmonė ar minėtas gyventojas.
Ką pasirinkti?
Paprastai verslo liudijimas imamas tais atvejais, kai iš būsto nuomos gaunamos didesnės pajamos, o 15 proc. GPM pasirenka mokėti tie, kurių pajamos iš nuomos yra mažos.
Aritmetika paprasta: jei Vilniaus mieste nuomojate vienam fiziniam asmeniui visus metus ir gaunate stabilias pajamas, didesnes nei 4650 eurų (po 380 eur. per mėnesį), labiau apsimoka verslo liudijimas. Jei per metus iš nuomos gaunate mažiau nei 4650 eurų pajamų, tada labiau apsimoka mokėti GPM. Panašiai ir su kitais didmiesčiais. Rajonuose verslo liudijimo nauda yra akivaizdi. Greičiausiai taip valstybė skatina provincijos žmones nuomoti legaliai.
Nuomos sutarties svarba ir registravimas
Lietuvos jaunųjų advokatų asociacijos prezidentas, advokatas dr. Edvinas Meškys pažymi, kad šiandien rinkoje vis dar yra nuomos santykių, nepagrįstų jokiomis sutartimis. „Tačiau jeigu mes neturime sutarties, tai nė viena pusė nėra apsaugota. Turime įstatymu apibrėžtas teises ir pareigas, bet ginčų dažnai kyla dėl nežinojimo, kaip turi elgtis kita pusė, o sutartis būtent tai ir sprendžia. Visgi, reikia pasidžiaugti, kad nuomos sutarčių Lietuvoje pasirašoma vis daugiau“, - pabrėžia pašnekovas.
Kodėl reikalinga rašytinė sutartis?
Pagal įstatymus pakanka ir žodinės sutarties, tačiau praktika rodo ką kita. Pasikeitus finansinėms ir šeimyninėms aplinkybėms, nuomotojas ir nuomininkas dažniau linkęs žodinę sutartį keisti arba nutraukti. Dr. E. Meškys sako, kad tokios sutartys galioja tik jas pasirašiusiems. Norint prisiregistruoti nuomojamame bute ar name, reikalinga galiojanti nuomos sutartis su visais būtinais rekvizitais. Jei esate nuomininkas ir ketinate įsigyti savo būstą, oficialios institucijos gali pareikalauti įrodyti, kur gyvenate ir ar jūsų nepilnamečių vaikų teisės į būstą yra užtikrinamos.
Geriausias būdas apsidrausti nuo apgaulių ir vagysčių - legali buto nuoma. Vieni didžiausių rūpesčių, užklumpančių būsto nuomotojus, yra nesumokėti nuomos, komunalinių paslaugų mokesčiai, dingstantys ir apgadinti daiktai.
Ką rašyti į nuomos sutartį?
Dr. E. Meškys paaiškina, kad sutartyje būtina aiškiai nurodyti, apie kokį būstą kalbama, kur jis yra, kokio dydžio, kuo smulkiau aprašyti jo būklę, įvardyti, ar jame yra baldų, kokių, kokiems santechnikos ar elektros instaliacijos įvadams gali prireikti atnaujinimo jau tuo metu, kai būste gyvens žmonės. „Daug problemų išsprendžia nuotraukos ir vaizdo įrašai. Juk dažnai nuomojamas butas nėra naujas, jis jau turi tam tikrų defektų, todėl labai svarbu juos užfiksuoti ne tik raštu, bet ir vaizdu. Kita vertus, ir nuomininkas turi grąžinti butą tokios būklės, kokios jį gavo, tik su natūraliu nusidėvėjimu. Viską, kas nėra natūralus nusidėvėjimas, - apipieštos sienos, subraižymai ar pan., nuomininkas turėtų kompensuoti“, - aiškina pašnekovas.
Sutarties registravimas Registrų centre
Nuomos sutartį užregistruoti Registrų centre nėra privaloma, tačiau Registrų centro komunikacijos skyriaus vadovas Tadas Valančius paaiškina, kodėl tai reikėtų padaryti. „Esminis argumentas - tai galimybė šią nuomos sutartį panaudoti prieš trečiuosius asmenis. Pavyzdžiui, ginant savo teises teisme. Tai įmanoma tik įregistravus sutartį viešame registre, šiuo atveju Nekilnojamojo turto registre“, - aiškino jis.
Norint įregistruoti buto nuomos sutartį Registrų centre dažniausiai pakanka pateikti asmens tapatybės dokumentą ir sudarytą nuomos sutartį. Ši paslauga kainuoja nuo 2,90 euro iki 5,80 euro - priklauso nuo registravimo skubos. Tai yra vienintelis mokestis - mėnesio ar kitokio mokesčio, išskyrus vienkartį nuomos sutarties registravimo mokestį, nėra.
Finansų ministerijos registruotų pataisų aiškinamajame rašte teigiama, kad siūlomomis įstatymų pataisomis siekiama sudaryti teisines prielaidas efektyviam mokesčių nuo pajamų iš gyvenamųjų patalpų nuomos administravimui. „Projektų uždavinys - nustatyti, kad gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis sudarę, esmines šių sutarčių sąlygas pakeitę, taip pat šias sutartis nutraukę asmenys (nuomotojai) nustatyta tvarka privalomai registruotų šiuos faktus Nekilnojamojo turto registre, ir kartu numatyti ir teisinę (administracinę) atsakomybę už šios pareigos nevykdymą ar netinkamą vykdymą“, - nurodoma aiškinamajame rašte. Už būsimos nuomos sutarčių registravimo tvarkos pažeidimą gyventojams bus skiriamas įspėjimas arba bauda nuo 200 iki 400 eurų.
VMI kontrolė ir gyventojų pranešimai
Valstybinė mokesčių inspekcija (VMI) perspėja sulaukianti ir pačių gyventojų pranešimų apie galimai nelegaliai nuomojamus būstus, tikrina skelbiamą informaciją viešojoje erdvėje ir atlieka savarankišką veiklą vykdančių gyventojų kontrolę. Itin vertingi gyventojų pranešimai apie galimai vykdomą nelegalią veiklą.
- Šiemet dėl nelegalios NT nuomos iš gyventojų gauti 188 pranešimai.
- 2021 m. gauti 423 tokie pranešimai.
- 2020 m. - 266 pranešimai.
Atliekant savarankiškai dirbančių gyventojų kontrolę per 2020-2021 m., VMI atlikti 2,8 tūkst. kontrolės veiksmų, per kuriuos nustatyti į biudžetą papildomai mokėtini beveik 3 mln. eurų. Už kontrolės veiksmų metu nustatytus nusižengimus surašyta 1,5 tūkst. protokolų.
VMI bendradarbiauja su kitų valstybių mokesčių administratoriais siekdama gauti duomenis iš platformų, kad galėtų įvertinti, ar Lietuvos gyventojai ir ūkio subjektai tinkamai vykdo mokestines pareigas bei nustatyta tvarka deklaruoja gautas pajamas iš trumpalaikės nuomos. Pavyzdžiui, šiais metais gauta informacija iš Airijos mokesčių administratoriaus apie 3,7 tūkst. pardavėjų. Gauti duomenys yra analizuojami ir vertinami, atsižvelgiant į suteiktų nakvynių skaičių ir platformai sumokėtus komisinius.
Kaip pranešti apie nelegalią nuomą?
Apie mokestinius pažeidimus, pavyzdžiui, neregistruotą veiklą, pajamų neapskaitymą, darbo užmokesčio mokėjimą „vokeliuose“ ir kt., galima pateikti anoniminį pranešimą. Teikiant šį pranešimą, nereikia nurodyti savo vardo, pavardės, kontaktinių ar kitų asmens duomenų. Jeigu nėra žinomas pažeidėjo vardas, pavardė arba įmonės, elektroninės parduotuvės pavadinimas, nurodykite kitą žinomą informaciją apie pažeidėją, pvz., asmens ir (arba) įmonės kodą, veiklos vykdymo vietos ir (arba) pažeidėjo gyvenamosios vietos adresą, transporto priemonės valstybinį numerį, banko sąskaitos numerį, elektroninio pašto adresą, telefono numerį ar kt.
Pilietiškumas pranešant apie mokestinius pažeidimus į valstybės biudžetą jau padėjo sugrąžinti virš 43,5 mln. eurų nuslėptų mokesčių.
Statistika ir tendencijos
Registrų centro duomenimis, pastaraisiais metais per metus įregistruojama apie 6-7 tūkst. naujų būsto nuomos sutarčių, tačiau dalis jų yra išregistruojamos arba baigia galioti. Šiuo metu visoje Lietuvoje yra įregistruota apie 30,7 tūkst. galiojančių būsto (butų ir gyvenamųjų namų) nuomos sutarčių. Prieš daugiau nei metus, t.y. 2019 m. sausio 1 d. jų buvo 26,8 tūkst., arba apie 15 proc. mažiau.
Registrų centras, Nekilnojamojo turto registre registruodamas nuomos sutartis, jas diferencijuoja pagal gyvenamosios patalpos tipą. Statistika rodo, kad populiariausios yra butų nuomos sutartys. 2018 m. jų buvo įregistruota 3487, o iš viso užregistruotos 4344 nuomos sutartys. 2017 m. jų buvo 4238, o 2016 m. dar mažiau - 3814.
Nuo 2013 m. gyventojų, nuomojančių būstą su verslo liudijimu, skaičius išaugo tris kartus. „Žvelgiant į pastarųjų metų tendencijas, su verslo liudijimu veiklą vykdantys gyventojai deklaruoja didesnes pajamas iš nuomos“, - teigia VMI.
- 2019 m. verslo liudijimą „Gyvenamosios paskirties patalpų nuoma, neteikiant apgyvendinimo paslaugų“ įsigiję asmenys deklaravo 84 mln. eurų pajamų. Palyginimui, 2018 m. tą patį verslo liudijimą įsigiję gyventojai deklaravo beveik 85 mln. eurų pajamų, 2017 m. - beveik 71 mln. eurų pajamų.
- Aktyvią gyventojų veiklą rodo ir iš NT nuomos gautų deklaruojamų pajamų suma. 2019 metais apie 58 tūkst. gyventojų deklaravo 178,5 mln. eurų pajamų, 2018 m. 56 tūkst. gyventojų deklaravo 177,1 mln. eurų pajamų, 2017 m. - 56 tūkst. gyventojų deklaravo 150 mln. eurų.
Klaipėdos apskrities valstybinės mokesčių inspekcijos viršininko pavaduotoja Edita Cibienė teigė, kad daugėja žmonių, kurie šiuo verslu ima verstis legaliai. „Vis daugiau butų savininkų ryžtasi legaliai nuomoti būstą ir taip apsidrausti.“