Parduoti butą, kurį yra įsigijęs bankas, gali atrodyti kaip sudėtingas procesas, tačiau laikantis tinkamų žingsnių ir žinant svarbiausius aspektus, šis procesas gali tapti aiškus ir sklandus. Buto pardavimas su paskola - tai procesas, kai jūs parduodate nekilnojamąjį turtą, tačiau jame vis dar yra negrąžinta banko paskola. Tai nereiškia, kad jūs negalite parduoti buto, tačiau tai gali kelti tam tikrų iššūkių ir reikalauti papildomų veiksmų. Svarbu žinoti, kad bankas turi pirmenybę ir pirmiausia turi būti išmokėta paskolos suma prieš jums gaunant likusią sumą už butą.
Pasiruošimas buto pardavimui su paskola
Buto pardavimas su paskola yra ganėtinai sudėtingas procesas, reikalaujantis nemažai laiko ir pasiruošimo. Žinoma, jūs, kaip pardavėjas, esate suinteresuotas atlikti viską kuo sklandžiau bei greičiau - o tam reikia ne tik tinkamos reklamos, bet ir tam tikrų teisinių aspektų sutvarkymo, NT rinkos stebėjimo ir t. t. Procesas įvyks sklandžiau, jei tinkamai tam pasiruošite.
Banko leidimas ir finansiniai aspektai
Buto pardavimas su paskola įmanomas tik gavus banko leidimą. Tokiu atveju jums reikia kreiptis į paskolą suteikusią kredito įstaigą. Prieš pradedant pardavimą, turite susisiekti su banku ir aptarti galimus veiksmus bei išmokėtą sumą. Jums bus išduota pažyma, kurioje bus nurodyta, kokiomis sąlygomis galimas įkeisto turto pardavimas. Svarbu paminėti, kad banko išduota pažyma galioja trumpą laiką, todėl į banką geriausia būtų kreiptis jau tada, kai atsiranda potencialus būsto pirkėjas.
Svarbu žinoti, kad bankas privalo ištrinti įkeistą nuosavybę tik gavus sumą, kurios pakanka paskolos likučiui apmokėti. Dažnai sklandantis mitas, kad parduodant būstą, kuris įkeistas bankui, pirmiausia reikia pačiam sumokėti likusią skolą. Tai nėra tiesa. Iš tiesų likusią skolą už jus padengs pirkėjas, kuris pirkdamas turtą perves pinigus tiesiogiai kredito įstaigai. Todėl į savo banko sąskaitą gausite likusią sumą už parduotą būstą. Pavyzdžiui, jei už 100 tūkst. eurų parduosite būstą, už kurį bankui dar esate skolingi 20 tūkst. eurų, tokiu atveju šią dalį tiesiogiai bankui padengs pirkėjas arba pirkėjo pasirinktas kreditorius, o į savo banko sąskaitą gausite 80 tūkst. eurų.
Jei pirkėjas sutinka nupirkti butą už kainą, kuri padengia paskolos likutį, bankas atliks reikalingus veiksmus ir suteiks leidimą parduoti. Vienas iš dažniausiai užduodamų klausimų yra, ar pardavus butą reikės pačiam padengti neišmokėtą kredito likutį. Atsakymas priklauso nuo situacijos ir parduodamo buto kainos. Jei parduodama kaina padengia paskolos likutį, bankas nepareikalaus papildomų sumų.
Tačiau jei buto kaina yra mažesnė nei paskolos likutis, jūs būsite atsakingi už skirtumą, kurį reikės sumokėti bankui. Pavyzdžiui, jei banko paskolos likutis yra 50 000 EUR, o buto pardavimo kaina tik 45 000 EUR, jūs turėsite sumokėti likusius 5 000 EUR. Buto negalėsite parduoti pigiau nei esamas banko paskolos likutis.
Reikalingi dokumentai
Žmones dažnai gąsdina įvairūs „popierizmai“, vis tik šiuo atveju susižiūrėti buto dokumentus bei juos susitvarkyti būtina. Pradedant buto pirkimo ar pardavimo procesą, dokumentų tvarkymas yra vienas svarbiausių žingsnių. Pardavėjui būtina iš anksto pasirūpinti visais reikalingais dokumentais. Daugelio šių dokumentų rengimas ir registravimas gali užtrukti kelias savaites ar net mėnesius, todėl pradėti šį procesą reikėtų dar prieš ieškant pirkėjo. Kitaip sandoris gali nutrūkti, o Jums teks ne tik grąžinti sumokėtą avansą, o ir sumokėti piniginę baudą. Pirkėjui, savo ruožtu, svarbu patikrinti, ar visi pardavėjo pateikti dokumentai yra tvarkingi ir atitinka teisės aktų reikalavimus - netvarkingi dokumentai gali sukelti problemų ir sandorio atidėjimą. Laiku pasiruošus dokumentus, sandorio procesas bus sklandus ir be netikėtumų.
Pardavimui su paskola reikės paruošti keletą svarbių dokumentų. Pateikiame reikalingų dokumentų sąrašą:
- Asmens tapatybės dokumentas, kurio galiojimas nepasibaigęs.
- Buto įsigijimo dokumentai (pirkimo-pardavimo sutartis, paveldėjimo teisės liudijimas, dovanojimo sutartis, teismo sprendimas ir pan.).
- Pasirašytos paskolos sutarties kopija - ši kopija bus reikalinga norint žinoti paskolos likutį ir sąlygas.
- Kreditoriaus leidimas butą parduoti, kuriame bus nurodytas Jūsų nepadengtos paskolos likutis bei į kokią banko sąskaitą tą likutį reikia padengti.
- Butų pardavimo sutartis - tai dokumentas, kuris patvirtina sandorį su pirkėju.
- Buto kadastrinių matavimų byla su visais techniniais duomenimis ir planais.
- Paskolos likučio pažyma - bankas pateikia informaciją apie paskolos likutį ir sąlygas, kaip ją padengti.
- Buto ir jam priklausančių priklausinių VĮ Registrų centro pažyma.
- Jei auginate nepilnamečius vaikus ir jūsų norimas parduoti butas yra vienintelis nekilnojamas turtas, kuriuo disponuoja jūsų šeima, privalote gauti leidimą pardavimui iš notaro. Svarbus įstatymų atnaujinimas nuo 2023 m. sausio - leidimus turtą parduoti, kai jis priklauso šeimai su nepilnamečiais vaikais išduoda nebe teismai, o notarai.
- Jei esate susituokęs (-usi), bus reikalingas sutuoktinio (-ės) sutikimas pardavimui, o jei išsituokęs (-usi) - ištuokos liudijimas ir teismo nutartis dėl turto padalijimo, kai kuriais atvejais - buvusio sutuoktinio (-ės) sutikimas.
- Jei butas priklauso keliems bendraturčiams, privalėsite gauti jų raštišką atsisakymą įsigyti jums priklausančią buto dalį.
- Energetinio naudingumo sertifikatas, kurį užsakys sandorį tvirtinantis notaras.
- Pardavimo deklaracija - dokumentas, kuriuo jūs patvirtinate, kad parduodate butą su paskola.
Šis sąrašas gali keistis priklausomai nuo jūsų situacijos ir banko reikalavimų, tačiau šie dokumentai yra pagrindiniai, kuriuos turėsite paruošti. Kreditoriaus leidimą butą parduoti turėsite pateikti būsimą sandorį tvirtinančiam notarui. Notaras visus duomenis perkels į pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį, kurioje bus nurodyta, kokia tvarka už perkamą butą turi atsiskaityti pirkėjas.
Buto paruošimas pardavimui
Paruoškite savo butą pardavimui. Kuo tvarkingiau viskas atrodys, tuo daugiau šansų sudominti potencialius pirkėjus. Kokybiškos nuotraukos ir išsamus aprašymas yra tai, ko būtinai reikia. Juk pirkėjai su parduodamu butu visų pirma susipažins pagal skelbimuose sudėtas nuotraukas. Puiku, jei šalia jų bus dar ir buto planas bei vieta žemėlapyje. Kuo patraukliau viską pateiksite, tuo greitesnio rezultato galite tikėtis.
Jei gyvenate ne Lietuvoje arba šiaip toli nuo tos vietos, kurioje yra norimas parduoti butas, apgalvokite, kas galėtų aprodyti jį potencialiems pirkėjams. Realiu būdu įvertinkite buto kainą. Tai labai svarbu. Per didelė suma atbaidys pirkėjus ir visas procesas užsitęs labai ilgai, o per maža sukurs jums nuostolį.
Pakankama reklamos sklaida užtikrins, kad jūsų skelbimą pamatytų kuo daugiau potencialių pirkėjų - o tai užtikrins, kad viskas įvyktų kuo greičiau. Todėl į reklamą investuoti verta. Skelbimas turi būti matomas visuose portaluose, laikraščiuose ir t. t. Nereikia numoti ranka ir į reklamą „iš lūpų į lūpas” - visi jūsų draugai, giminės ir kaimynai privalo žinoti apie jūsų planuojamą buto pardavimą.
Situacijos rinkoje sekimas - būtinas veiksnys, jei norite sulaukti sėkmės. Jei šiuo metu namo kaina yra vienokia, tai nereiškia, kad po mėnesio ji liks tokia pati. Geriausia bent porą kartų per mėnesį peržvelgti situaciją rinkoje ir ištyrinėti konkurentų pasiūlymus. Profesionalūs derybiniai įgūdžiai padės butą parduoti greičiau ir jums palankesnėmis sąlygomis.
Mokesčiai parduodant butą
Po buto pardavimo gali atsirasti keli mokesčiai, priklausomai nuo jūsų situacijos ir sandorio sąlygų. Čia yra keli dažniausiai pasitaikantys mokesčiai:
- Nekilnojamojo turto (NT) mokestis - tai mokestis, kurį reikia sumokėti, jei per metus nuo pardavimo uždirbote pelną iš NT. Jeigu butą parduodate už kainą, viršijančią pradinę, turėsite sumokėti šį mokestį.
- PVM (Pridėtinės vertės mokestis) - jei NT yra apmokestintas PVM, ši suma gali būti taikoma pardavimui.
- Pajamų mokestis - jei uždirbote pelną, gausite pranešimą apie pajamų mokestį, kurį reikia sumokėti valstybei.
Gyventojų pajamų mokestis (GPM) apskaičiuojamas iš buto pardavimo kainos atėmus jo įsigijimo kainą ir kitus sumokėtus su pardavimu susijusius mokesčius (leidžiama atimti tik tas sumas, kurias galima pagrįsti reikiamais dokumentais), o gautą sumą padauginus iš gyventojų pajamų mokesčių tarifo. Jo mokėti nereikia, jei:
- Parduodamame būste savininkas dvejus metus buvo deklaravęs gyvenamąją vietą.
- Nuo būsto įsigijimo praėjo 10 metų.
- Kai parduodamas vienintelis turimas nekilnojamasis turtas, ir per metus yra perkamas kitas gyvenamasis būstas, kuriame deklaruojama gyvenamoji vieta.
GPM yra mokamas tik nuo pelno. Tai reiškia, kad jei pirkote būstą už 100 tūkst. eurų, o parduodate už 110 tūkst. eurų, GPM mokėsite tik nuo 10 tūkst. eurų. Svarbu pasikonsultuoti su mokesčių specialistu, kad sužinotumėte, kokie mokesčiai jums taikomi, ir kaip jie gali paveikti galutinę sandorio vertę.
Pavyzdžiui, 2010 metais pirkote butą už 100 000 eurų. Pardavėte šį butą 2019 metais už 125 000 eurų. Jo neišlaikėte 10 metų ir pastaruosius 2 metus ten nebuvote registruoti, todėl pasiruoškite mokėti mokesčius. Pardavimo metu notarui išleidote 1000 eurų. Tai jūsų nuostoliai, nuo kurių mokesčių mokėti irgi nereikia. Pagal VMI aiškinimą, turite mokesčius paskaičiuoti nuo savo pelno. Taigi 125 000 eurų pardavimo kaina - 100 000 buto įsigijimo kaina - 1000 eurų išlaidos notarui = 24 000 eurų pelno. Nuo šios sumos jūs ir turite sumokėti 15 proc. mokesčių - 3600 eurų.
NT brokerio paslaugos
Buto pardavimas su paskola ganėtinai sudėtingas procesas, reikalaujantis nemažai laiko ir pasiruošimo. Jei bankui įkeisto buto pardavimą planuojate patikėti NT specialistams, buto pardavimas su paskola taps žymiai paprastesniu, jei turėsite aiškų planą, kuriame numatysite, kada ir kokius veiksmus atliksite. NT brokeriai dažnai padeda supaprastinti buto pardavimo procesą. Jie gali surasti pirkėjus, padėti pasirengti pardavimo dokumentams ir užtikrinti, kad sandoris būtų teisėtas ir be rūpesčių.
Tačiau brokerio paslaugos nėra nemokamos. Kainos gali skirtis priklausomai nuo paslaugų apimties, tačiau dažniausiai NT brokeriai ima komisinius už atliktą darbą. Komisiniai brokeriams Lietuvoje paprastai svyruoja nuo 1% iki 5% nuo pardavimo kainos, priklausomai nuo sandorio sudėtingumo, brokerio patirties ir rinkos sąlygų.
NT brokerio paslaugų kainos
Buto pardavimas su NT brokeriu jums kainuos apie 2-4 proc. nuo faktinės pardavimo kainos.
- Jei norimo parduoti turto vertė mažesnė nei 100 000 Eur, tuomet brokerio paslaugų kaina bus fiksuota suma, nepriklausanti nuo turto kainos.
- Jei norimo parduoti turto vertė didesnė nei 200 000 Eur, tuomet brokerio paslaugų kaina bus 2-2,5 proc. nuo faktinės pardavimo kainos.
Paslaugų kaina aptariama kiekvienu atveju individualiai, įvertinus situacijos ir būsimo sandorio sudėtingumą. Šį mokestį sumokėti turėsite tuomet, kai bus sėkmingai sudarytas sandoris ir gausite pilną atsiskaitymą už parduotą jūsų turtą.
Ką gausite pasinaudoję brokerio paslaugomis?
Aptarkime, ką gausite manais:
- Viso ilgo buto pardavimo proceso metu jus lydės didžiulę patirtį turintis profesionalas. Tai žmogus sudaręs daugybę nekilnojamojo turto sandorių, gebantis numatyti kelis žingsnius į priekį, gebantis išvengti brangių, ne vieną tūkstantį eurų, kainuojančių klaidų, puikiai išmanantis derybų psichologiją ir nekilnojamojo turto sandorių teisinę pusę.
- Konkrečiai jūsų buto pardavimui bus sukurtas ir taikomas marketingo veiksmų planas. Tik apgalvoti ir nuoseklūs pardavimo žingsniai duoda aukštus rezultatus.
- NT brokeris investuoja savo laiką ir pinigines lėšas į jūsų objekto pardavimo procesą, dekoratorius, NT fotografus, drono operatorius, reklamos parengimo ir transliacijos kaštus.
- Šis žmogus viso buto pardavimo proceso metu nuolatos su jumis bendraus ir palaikys ryšį. Taip pat bendraus ir su jūsų buto potencialiais pirkėjais.
- Brokeris parengs visus pardavimo sandoriui reikiamus dokumentus ir kartu su jumis dalyvaus sandoryje bei buto perdavime pirkėjui.
Pats žmogus dažniausiai nei nežino, nuo kuo pradėti pardavimo procesą. Ir tai normalu, nes tai nėra jo „duona“. Patikėkite savo buto pardavimą į profesionalų rankas ir džiaukitės puikiais rezultatais be streso, nerimo ir finansinių nuostolių!
NT brokerio paieška Vilniuje
Jei esate Vilniuje ir ieškote NT brokerio buto pardavimui, galite kreiptis į vietinius nekilnojamojo turto agentus arba naudotis internetinėmis platformomis, kad pasiektumėte patikimus specialistus. Vilniaus rinkoje yra daug patyrusių brokerių, kurie galės padėti jums atlikti pardavimą sėkmingai. Jei norite užpildyti užklausą dėl NT pardavimo paslaugų, tai galite padaryti per įvairias internetines platformas, kurios leidžia tiesiogiai susisiekti su brokeriais. Užpildžius formą, brokeriai susisieks su jumis ir aptars detales, įskaitant paslaugų kainą, pardavimo eigą ir laiką, kada galima pradėti procesą.
Svarbūs pokyčiai parduodant butą turint nepilnamečių vaikų
Buto pardavimas turint nepilnamečių vaikų gali sukelti papildomų teisinių aspektų, susijusių su vaiko teisių apsauga ir gyvenamosios vietos klausimais. Nuo 2023 m. sausio mėn. įsigalioję teisės aktai pakeitė leidimų turtą parduoti, kai jis priklauso šeimai su nepilnamečiais vaikais, išdavimo tvarką. Dabar šiuos leidimus išduoda nebe teismai, o notarai. Tai svarbus pokytis, palengvinantis procesą šeimoms su nepilnamečiais vaikais. Tačiau vis dar svarbu konsultuotis su teisininku ar patyrusiu NT brokeriu, kad būtumėte tikri, jog laikotės visų teisinės apsaugos reikalavimų, susijusių su nepilnamečiais vaikais.
Preliminarioji pirkimo-pardavimo sutartis
Preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą - pagrindinę (notarinę) - sutartį. Preliminariąja sutartimi pirkėjas ir pardavėjas gali operatyviai fiksuoti savo įsipareigojimus ir susitarimo sąlygas, tai svarbu tam, kad viena iš šalių nepersigalvotų iki tol, kol yra ruošiama notarinė sutartis, gaunami įvairūs leidimai, sutikimai ir kt. dokumentai būtini notarinei sutarčiai sudaryti. Taip pat preliminarioji sutartis yra ypatingai svarbi norint įsigyti nekilnojamąjį turtą, kuris dar nėra baigtas statyti arba išsirinkus pirkti turtą, kurio finansavimui bus imama paskola.
Esminės preliminariosios sutarties sąlygos
Įsigyjant būstą, ypač be specialisto pagalbos, labai svarbu teisingai ir atidžiai sudaryti preliminariąją pirkimo-pardavimo sutartį bei nepamiršti esminių aspektų. Visoms sutartims ypatingai svarbus tikslumas. Todėl sudarant sutartį būtina:
- Tiksliai nurodyti jos sudarymo datą, vietą ir identifikuoti parduodamą turtą bei sandorio šalis: vardus, pavardes, asmens kodus arba gimimo datas, turto adresą, unikalų (-ius) numerį, tikslų plotą, kambarių skaičių, pastato statybos metus ir kt.
- Tiksliai įvardinti bendrą turto pardavimo kainą ir, jei jos mokėjimas bus išskaidytas atskirais mokėjimais, - tikslius terminus ir šių mokėjimų dydžius.
- Būtina nurodyti ir visus apsunkinimus, suvaržymus, apribojimus ar trečiųjų asmenų teises, interesus į turtą (pvz., sudaryta nuomos sutartis, turtas yra įkeistas kreditoriui, o galbūt turtas yra ginčo objektas teisme).
- Sutartyje nusimatyti, kad iki sudarant šią sutartį Šalys atliko visus būtinus teisinius veiksmus, reikalingus sudaryti ir tinkamai vykdyti Preliminariąją sutartį, taip pat numatyti papildomą sąlygą, jog kiekviena Šalis, sudarant preliminariąją sutartį, nepažeis jokių ją saistančių įsipareigojimų, susitarimų su bet kokiomis trečiosiomis šalimis.
- Dažnai būstas parduodamas su baldais, buitine technika ar kitais apyvokos daiktais. Tokiu atveju būtina šalia preliminariosios, rezervacinės ar kitos panašaus pobūdžio sutarties pridėti ir paliekamų daiktų sąrašą, ir jei jie įtraukti į bendrą turto pardavimo kainą - turėtų būti nurodyta sąlyga, jog šie daiktai perleidžiami neatlygintinai.
- Atskiru priedu galima pridėti ir patalpų bei tų pačių paliekamų daiktų fotofiksacijas. Tokie priedai turėtų būti įvardinti ir sutartyje ir turėtų būti neatskiriama sutarties dalimi. Jas atlikti reiktų du kartus: vieną - prieš pasirašant preliminariąją sutartį, antrą - perduodant pirkėjui patalpas.
- Gerai apgalvoti, koks terminas turėtų būti numatytas notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymui. Paprastai jo trukmė yra 2-8 savaitės nuo preliminariosios sutarties sudarymo, priklausomai nuo to, ar Šalims arba Šaliai reikia atlikti kokius nors papildomus veiksmus, gauti sutikimus, leidimus ir kt. dokumentus.
- Numatyti tikslų terminą, iki kurio pardavėjas privalo perduoti turtą pirkėjui. Jis nebūtinai privalo sutapti su notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo diena.
- Preliminariosios sutarties sąlygų vykdymo užtikrinimui tarp pirkėjo ir pardavėjo sutartas rankpinigių dydis turėtų būti toks, kuris iš tiesų įpareigotų pardavėją parduoti, pirkėją - pirkti, o visas šalis apskritai - laikytis susitarimo sąlygų.
- Preliminariojoje sutartyje numatyti, kokiomis dalimis (pirkėjas ir pardavėjas) dengsite notarines išlaidas.
- Preliminariosios sutarties pakeitimai privalo būti derinami raštu. Jei nėra galimybių to formalizuoti atskirame dokumente, pakeitimus galite atlikti ir el. paštu.
- Perduodant turtą rekomenduojama atskirai užfiksuoti elektros, karšto ir šalto vandens, dujų ir kt. skaitiklių rodmenis.
Svarbu! Buto pardavimas su paskola gali būti sudėtingas, tačiau, žinodami pagrindinius žingsnius, galite sėkmingai užbaigti sandorį ir išvengti galimų nemalonumų. Konsultacija su mokesčių specialistu gali padėti jums geriau suprasti, kaip tinkamai suvaldyti mokesčių naštą.
